Monday, June 16, 2014

曾淵滄教路 30.04.14-管理需求 不增供應 樓價還是壓不低

管理需求 不增供應 樓價還是壓不低
二○一○年十一月,特區政府首次推出特別印花稅以壓抑炒風,但是炒風雖減,樓價依然上升。二○一二年十月,特區政府推出買家印花稅,依然壓不下樓價。二○一三年二月,再推出雙倍印花稅,這一回,算是成功了。市場沒有炒家入市,沒有非香港永久居民入市,連買樓投資客也不再入市了。現在,市場的唯一買家就是首次置業的用家,特區政府的需求管理成功了。

但是,樓價是下跌了,但是跌幅不大,過去一年的中原城市領先指數的最低點與二○一三年的歷史高峰期相比,跌幅不超過5%。


一手加價非劈價

中原城市領先指數反映的是二手樓價,一手樓因無法比較,不易劃定是升是跌。不過,看看近日地產商賣樓,廣告宣傳上說是大劈價,但是,大劈價的單位非常少,當買家走入地產商的賣樓處時,第一批供應極少的大劈價單位已賣完了,第二批、第三批的供應,價格已大幅調升,升幅在一成以上。從這個角度來看,一手樓價是上升,不是下跌,因為地產商推出的第二批單位、第三批單位也賣光了。價升而能賣光就是表示市場有能力吸納已上升的樓價,目前,地產商推出新盤的平均價遠高於同區的二手價。

有人認為新樓價格高於二手價是理所當然、正常的,實際上,這個現象不一定是理所當然。二○○二年至二○○三年,地產商開售新盤,售價往往比同區的舊樓低許多,理由是當時地產商急於賣樓,新盤新售,供應量多,只有大減價才能售清。情況與批發價,團購價較零售價低是同樣的道理。如今,地產商在二手樓盤買賣低迷,沉寂之時以高於二手樓開售而能售出,說明二手市場的供應也的確太少,使到買家不易選擇,這也同時說明地產商至今為止仍然不急着賣樓套現。雖然,地產商也很清楚的知道二○一五年加利息的可能性很高,對樓價有相當的下調壓力。不過,地產商也知道,特區政府只是成功地做到需求管理,供給管理依然是遠水救不了近火。從尋找土地到新樓房入伙,那是至少五年的時間,對多數人而言,五年是很遙遠的事,二○○三年樓價大崩潰至今也只有十一年,人們卻早已忘得乾乾淨淨,年輕人急着要先買樓後成家,特區政府的辣招把所有的準買樓者都趕走,只剩下想買樓而後結婚的年輕人。這群人為數也不少,需求再也壓不下。

發展商二按搶客

除了需求與供給的基本因素之外,地產商賣新樓的另一個強處是地產商很容易為買樓者安排二按,提高他們買樓的能力。買二手樓就只有拿足三成樓價當首期才可能置業。而且,銀行往往估價低於成交價,逼買家所付出的首期金額超過三成,拿不出這個金額只好買一手樓。
     
輯錄自 557期 Book A 【曾淵滄教路】



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Publish date:30/04/14

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