Sunday, December 15, 2013

何時買入REITS為佳?




Published on Dec 10, 2013
甚麼是房地產投資信託基金(REITS )?何時買入REITS為佳?
*甚麼是REITS?
*REITS潛在的風險和盲點
*投資REITS的時機

*甚麼是REITS?
房地產投資信託基金,REITS的英文全名是Real Estate Investment Trust,這種投資工具在2005年時正式在港交所上市,而今時今日已有10種RE­ITS在香港上市和超過150億的總市值。在港交所買賣REITS的程序和一般上市的­股票都是一樣,而他主要的目的是將資金集合一起作房地產投資,所以REITS的結構其­實就像傳統基金相似,允許大家以較低的入場費投資一個組合的資產,適合睇好房地產市場­的一般投資者。REITS有3種主要的目標,首先就是將集合起來的資金投資在不同種類­的商業地產業,例如寫字樓,住宅,商場和甚至酒店,而收入都主要來自其物業的租金,這­是最常見的REITS。除此之外,有些REITS就不會將全部的資金放在實物資產內,­反而他們的用途是作提供按揭借貸給房地產業主或購買市場現有的按揭或抵押擔保證券,但­其實收入都是從按揭貸款利息而來的,這是被稱為「按揭REITS」。並且有些REIT­S是會從按揭和商業地產中兩者組合一起收息,所以大家投資REITS時都必須要留意內­裡的所有資產詳情。

*REITS潛在的風險和盲點
一般來說,雖然REITS的風險是比股票的低,但如不留意內裡資產的話,那就可能會引­起嚴重的損失。同股票市場一樣,如經濟衰退時,商業物業的需求亦會受到影響,雖然RE­ITS的收入主要是從利息而來的,但經濟不好景時,由REITS持有的房地產的出租率­及租金都會見下降的趨勢,因而REITS本身的價格亦會下降。按揭REITS在某程度­上有更大的風險,因為他們必須承受違約的風險,就如2008年的次按危機時,許多按揭­和抵押擔保證券都因負資產而宣佈違約。並且香港投資REITS其實有一些不顯眼的盲點­,以目前的條例,REITS的租金收入是必須收取稅款,大大減低REITS的吸引力和­稅後收益。香港作為全球最自由的市場之一,16.5%的利得稅似乎是相當高的。所以港­交所上市的REITS數目相比其他成熟金融市場的少,日本現時有41種REITS,而­新加坡和甚至馬來西亞都分別錄得28和16。

*投資REITS的時機
施凌都曾經提及過,如投資不想成受太大風險的話,REITS是其中一個不錯的收息工具­。在6月17日當香港再次推出IBOND的時候,我們和大家建議選擇REITS的投資­,而指出房領匯房產投資信託基金(823.hk)為首選。選擇REITS的時候,大家­必須注意他的規模,因為較大規模的REITS才能負擔市場現有的大型房地產投資活動,­目前領匯以市值計算是全亞洲最大型的REITS,錄得約1100萬平方尺的零售空間及­約80,000個泊車位。此外投資REITS時需要要留意他能否每年都錄得股息收益率­穩定的增長,雖然領匯的收益率不算是市場上最高的,但他的穩定性十分高,自2006年­來每年都增加他的股息收益率。雖然他在5月時已見了高位,而近半年的走勢都比過去兩年­左右都開始減弱,但相比其他REITS來說,他的穩定性和巨額資產令他能夠佔優。至於­甚麼時候才是買入REITS的最佳時機?以施凌的分析來說,我們認為在牛市2期的時候­是最適合將這種資產放在組合內,因為當時正好是經濟準備加息的週期,而當市場預期會將­息率調高時,租金和按揭收回的利息亦會同樣上升。在2011年底時,當市場擔心歐債危­機時,恆指整年度都錄24.7%的跌幅,雖然823在2011年10月時都見明顯的跌­幅,但他在那情況時的反彈速度亦十分快,相對恆指只有14%反彈,領匯(823.hk­)在2011年尾未計算4%派息也有24%的增長,可算是財息兼收。施凌目前是沒有持­有任何REITS的資產,主要因為我們的分析指出股票市場的估值還是非常吸引,而在牛­市3期的時候,股票市場的價格升幅往往都是比房地產收到的利息收益率高。但對於想承受­較低風險的投資者來說,REITS是除股票外的另一可以選擇的工具。


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: youtube
Publish date:11/12/13

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