Sunday, December 8, 2013

金河广场 蜕变典范

金河广场 蜕变典范
Created 12/06/2013 - 12:47
于1977年开业的金河广场被业者誉为吉隆坡市内购物中心的“常青树”,尽管历史悠久,但因与时并进不断“蜕变”,即使四周新购物中心不断增加,还能持续营运超过30年,屹立不倒。

购物者都知道金河广场总能找到走在潮流前端的货品,尤其深受年轻人爱戴,因适时加入适合购物者口味的新元素,是该购物中心常青的秘诀。

耗资3千万翻新

今年11月,金河广场完成了耗资3000万令吉的大型翻新计划,这项计划于去年11月开始,共耗时1年。


金河广场管理经理邓福强接受访问时说,这是金河广场开业以来,第二次大型翻新计划。

第一次大型翻新计划则于1992年进行,耗资1000万美元(若以目前兑换率计算,约3187万令吉)。

他说,新购物中心不断增加,要确保不被淘汰,翻新活动无法避免,而且金河广场内的业者都纷纷赞同这项翻新计划。

为了让购物者有更舒适的购物体验,邓福强解释,这次计划翻新了地砖、重新粉刷天花板、建筑物结构和建筑物外观、装修电梯等候厅和厕所、更换新扶手电梯和指示牌、加强灯光、提升询问处和舞台。

明星办推广会增魅力

除了潮流,金河广场另一个最大的吸引力就是明星魅力。无论来自香港、台湾甚至时下最流行的“韩流”明星,多选择到金河广场,举办推广和宣传等活动。

若说金河有明星魅力,那么舞台犹如该购物中心的心脏地带,也在翻新计划下改建。同时,管理层精心安排,几乎每个周末都上演不同的活动或表演。

邓福强解释,该广场管理层与唱片公司、经纪公司和媒体等有着密切联系,所以可安排满满的节目表吸引人潮。这些人潮到来,除了看心仪的艺人,也会消费。

此外,他说,要不断进步,金河广场也会向其他业者取经,互相学习。

根据大马凯德产托(CMMT,5180,主板产业信托股)网站资料,金河广场的净楼面面积达51万1103平方尺,净可出租面积达44万8424平方尺,租用率高达98%,2012年,人流量达2310万人次。

邓福强预见,捷运工程完工后,该购物中心的人流会受到带动。目前若住在距离吉隆坡城较远的购物者想要到该地带购物,会三思才行动,因为这地带给人非常塞车的印象。捷运完工后,就会更方便,前景乐观。

金河大道连接单轨火车站

配合旅游部的计划,金河也花费230万令吉在金河广场大门口外的行人道上盖顶,现在称“金河大道”。

这132米长的有盖人行道,连接燕美路至武吉免登单轨火车站,让购物者风雨无阻地从购物中心往返单轨火车站。

同时,全程装上了CCTV和加上了灯光,提升安全度。

邓福强指出,除了这2次大型翻新活动,该广场不时都进行小型提升工程。

每年提升广场的设备如冷气、水泵及电力供应设备等的资本开销预算是500万令吉。

除了硬体设施,多年来,配合市场步伐,金河广场也多次提升或重新规划购物中心内的元素,如1999年推出科技区、2002年将6楼屋顶改建立为集合服饰潮流和卡拉OK等娱乐场所地带,现在称为“6楼后座”。

Jaya购物中心拓小单位助创业

Jaya购物中心是许多本土企业家起源地,因此Jaya SectionFourteen私人有限公司董事依斯迈冀望新Jaya购物中心,明年农历新年后重新开张,继续成为大马企业家温床。

他接受访问时说,国内许多著名企业家和商店品牌包括Nelson公司、MPH书店和Cold Storage第一分行就是在这个购物中心内,因此意义非凡。

展开招募商家计划“我们相信,本地人才很多,尤其有手艺和商业头脑的年轻人,因此重新开张后,以栽培未来企业家为目标,特地在4楼开辟了单位面积较小的商店,租金仅从每月2000令吉起。”

为此,他们还展开了招募商家计划,邀请有意创业的年轻人提呈建议书。

依斯迈说,他们的目标是有在跳蚤市场摆摊子经验的业者,售卖产品如艺术品、饰品、潮流服饰等。

“这些创业家在跳蚤市场经营可能表现不错,进驻商场可培养零售纪律。”

他解释,在商场内营运,纪律非常重要,必须定时补充货物,营业时间有所规定,也须跟从特定规则,是培养零售营运必学的事!

已达80%出租率至今新Jaya购物中心已取得80%出租率,30%为旧租户。

秉持培养本土人才的理念,除了大家熟悉的品牌,依斯迈指出,他们也将引进一些最近兴起的本地品牌如Serai,和在众部落客中非常有名气的面包店Levain Boulangerie&Patisserie。

他说:“获悉新Jaya购物中心将重建后,许多大牌餐厅业者找我们租用位置最优越的店铺,但我们决定为其他有潜质的业者保留发展机会。因为相信这些新品牌不只是提供食物,经营概念会给消费者带来更好的体验。”

4亿变身小而美

Jaya SectionFourteen私人有限公司隶属联昌国际(CIMB,1023,主板金融股)旗下CIMB-Mapletree管理私人有限公司。

整个重建计划耗资4亿令吉,料为八打灵再也十四区注入朝气。

依斯迈解释,重建后,新Jaya购物中心零售空间达27万平方尺,共7层楼高。而且调整了停车场出入口及交通规划,相信有助缓和当地翻新前较繁杂的交通情况,停车空间也从300个增加至780个。

上班族消费点询及该广场会否与毗邻购物中心竞争,他认为不会,因为将对Jaya33互补,而且附近其他购物中心规模较大,不是直接竞争对手。

新Jaya购物中心是中型购物中心,有小而美的竞争优势。而且毗邻办公室产业,可成为附近上班族消费点。

依斯迈说,该社区成熟,购物者消费模式不同,到购物中心可能只是为了买一些东西或到餐厅里家庭小聚会,不花太多时间,就不需去到大型购物中心。

Viva Home亿元装潢翻身

Viva Home购物中心前身是UE3购物中心,2009年被家胜集团以1亿8000万令吉收购后,花了1亿令吉翻新,2011重新出发。

说到商场定位需明确,VivaHome就是其中最好的例子,它以“一站式家具广场”定位,是国内首个以家居为主轴的购物中心,聚集家居相关产品与服务。

该购物中心总经理陈展发接受电邮访问时说,该商场市场独特,是国内目前唯一以家居用品为主的购物中心,主要吸引城内外消费者前来购买高素质家具。

消费者可在Viva Home里找到中至高档级别的产品,包括厨房、浴室产品、装修器材等,也可满足各种预算需求。所以消费者无论要进行装修、翻新、提升或美化家居空间,所需道具和材料都可在一屋檐下搞定。

但陈展发认为,不只是为家居装修才可到Viva Home,因该购物中心也集合休闲和娱乐元素,包括戏院、娱乐场所、饮食商店和一些时尚产品商店。

所以,翻新后的Viva Home与旧面貌完全不同,现每月人流量高达50万人次。询及该公司采取了什么策略引来人流?陈展发回答,他们以强势的广告和宣传来为该广场“保温”。

当然,为了持续贴近市场走势和了解消费者需求,该公司也拨出大量预算来推行做佳节促销等,吸引人流。

打通经脉引人潮

商城要成功,连接性很重要,消费者须容易到达。

为此,Viva Home打通了通往该购物商城的主要道路,不仅从陆佑路可直接进入,还增设了交替路进入蕉赖路。同时也建设了行人天桥通往轻快铁站。

陈展发有信心,捷运系统完成后,该广场可吸引更多人流。

Viva Home净租用面积达66万平方尺,零售空间有5层楼。共有220家独特商家。

2楼设会展中心,2个展览厅面积共达5万5000平方尺。

家胜集团旗下拥有四大旗舰公司,包括家胜机构、Central Market Ventures私人有限公司、Kenanga Wholesale City私人有限公司以及VivaMall私人有限公司。

蕉赖中环 浴火凤凰

要衡量交通改道对于一个购物中心的杀伤力,凤凰广场(Pheonix Plaza)是其中一个最好的例子。

位于蕉赖9英里,10多年前曾辉煌一时,但因交通改道等因素,导致人流量下滑,商家迁出,逐渐没落。

但传说“凤凰涅槃,浴火重生”,“凤凰”广场经过烈火的煎熬和考验,料在熊熊大火中诞生新生命。

数年前,该广场被丹斯里邱达昌独资公司大马置地私人有限公司(Malaysia Land Properties Sdn Bhd)收购,耗资1亿3000万令吉翻新。

时尚购物新景点

大变身后,新商场预计12月6日开始营业,并易名为蕉赖中环(Cheras Sentral)购物商场。

大马置地私人有限公司执行董事罗佩玲指出,该公司放眼该购物中心“重生”后,成为蕉赖区最新的购物热点,向消费者推介时尚购物新景点。

位于拥有达150万人口的百年城镇中,蕉赖中环的目标消费者锁定在中等至中上收入的消费群,定位是国际的时尚购物广场。

蕉赖中环高达13层,翻新工程包括内外部结构和室内装潢。竣工后,整体外观将提升至时尚都市面貌,同时受透明(See-Through)概念启发,商场内部结构干净利落。

设300客房四星酒店

为了吸引休闲及商务旅客,提升蕉赖中环国际地位,翻新后也设有达300间客房,四星级经济型丝丽酒店(Silka Hotel)。

罗佩玲说,该公司正在策划一系列市场行销计划,包括通过媒体打广告。同时也计划利用电子媒体如社交网站等闪播讯息,吸引更多人潮,让消费者获悉该广场重生。

商场已获多个国内外知名品牌进驻。如日本主要时装零售商Uniqlo、澳洲快速增长零售时装连锁店Cotton-on、Jaya Grocer、Celebrity Fitness健身中心和TGV电影院等。

她预计,蕉赖中环未来数个月内稳定下来后,每日人流量达6000至8000人次。

拟增穿梭巴士方便购物者

交通是否便利,出入容易直接影响一个商场的兴衰,蕉赖中环其余工程包括改善交通,增加出入广场的方便。

罗佩玲补充,大马置地计划为该购物中心增加穿梭巴士服务,连接附近的大学、巴士车站和轻快铁站等,更加方便购物者前往消费。

另一方面,预计于2016年竣工的双溪毛糯-加影干线捷运(MRT),其中一站建在蕉赖中环对面。因此,蕉赖中环兴建一座连接捷运站的行人天桥,让捷运搭客可直接进入购物中心。

此外,政府也计划在蕉赖中环旁建一座5层楼高的停车场,预计2016年竣工。料能吸引车主下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐,进一步提升客流量。

政府积极推动“泊车换车制(Park and Ride)概念,鼓励轿车泊于市郊,人换乘公共车辆进入市区以减少市区行车辆。

届时,该广场也有望成为蕉赖的交通枢纽。

政府计划于2015年推行消费税,罗佩玲说,消费情绪无疑会受打击,但将属短暂性,消费者会慢慢调适。而且政府给予人民足够的时间了解政策。

巴生百利 即将新装迎客

今年5月关闭进行翻新工程的巴生百利(Klang Parade),预计于今年12月重新开张,迎来新面貌和新租户组合。

该广场是在一年前被香港首富李嘉诚旗下的ARA管理(亚腾)私人有限公司收购。

过去2年半内,该公司在大马共收购了5个购物中心,总投资额超过13亿令吉,除了巴生百利外,还包括怡保百利(Ipoh Parade)、Citta Mall、马六甲永旺购物中心(AEON Bandaraya Melaka)和满家乐1(1Mont'Kiara)。

该公司投资组合管理董事邝大明在该购物中心新面貌及新租户推介礼后记者会上指出,巴生百利购物中心新面貌及新租户计划耗资1亿2000万令吉。

提升内部设计

资产管理高级经理林坤铃则补充,巴生如今发展蓬勃,社区需求已改变,因此冀望翻新巴生百利购物中心,配合当地的发展趋势,为巴生地区注入新元气,满足社区需求。

这次的翻新计划下,巴生百利北部和西部将增建两个中庭,增加空间,也引进更多自然光,改善商场内的照明系统。

同时,巴生百利内部结构会进行一些调整,包括增加扶手电梯,方便购物者在购物中心内的移动;提升内部设计,让整体购物体验更加舒适。

林坤铃指出,翻新计划也将开辟购物中心外的空间,增建露天美食区,让前来消费的人潮有可以舒适的歇脚地,也供家庭来用餐享受天伦之乐。

新租户注入朝气

林坤铃说,巴生百利虽然地点优越,位于巴生中心,但17年来从未进行提升或整修工作。而且ARA管理(亚腾)入主前,并没有主要租户,租户组合不对,商店也很少。

配合翻新计划ARA管理(亚腾)已为该购物中心取得主要租户,大型租户包括GSC电影院、甘达(Kamdar)、百盛(Parkson)、宜康省(Econsave)和花时装(VOIR)等。

同时,也引进休闲活动业者Circus Circus、Ampang Superbowl;著名餐厅有Dynasty餐厅、Next Food Avenue等。为吸引年轻消费者,也增设Next Hip HopArena时尚潮流购物区。

未开张,巴生百利已取得近80%租用率,因此,消费者可预期该购物中心将陆续引进更多新鲜的商家。

翻新工作完成后,净出租面积达66万102平方尺。而且重新规划后,出租单位面积较小,可吸引更多商家进驻,商店种类随之增加。

邝大明预测,翻新后,巴生百利广场人流将增长30%,过后每年增长率达5至10%,租金则料上涨20至30%。但该购物中心原本的租金不高,所以短期内租金增长也不会太高。

邝大明解释,该商场翻新后,不会一时间大幅调涨租金,是因为该公司冀望与租户一同成长,让双方都有增长空间。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date: 29/11/13

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