Thursday, December 5, 2013

成本加重‧利差收窄 大马产托魅力渐失

成本加重‧利差收窄 大马产托魅力渐失
Created 12/05/2013 - 12:33
(吉隆坡4日讯)隆市门牌税料调涨加上10年大马政府债券(MGS)殖利率扬升,大马产业投资信托公司(REITs)渐失吸引力。

肯纳格投行将所追踪的产托目标价,下调4%至12%,早前给予大马产托领域的“低於大市”投资评级则维持不变。

截至今年10月30日,因市场担忧美联储超宽松政策退场,10年期大马政府债券殖利率扬升至4.1%。


随著明年超宽松政策退场,政府债券殖利率将继续扬升,这使得产托與政府债券之间的利差收窄,大马产托将失去“高稳定回酬”的优势。

吉隆坡市政厅(DBKL)目前针对商业房产年度租金价值所征收的门派税率为12%,市政厅早前公佈,将根據不同地区调整税率,最低增幅介於20%至30%,最高增幅介於1倍至3倍之间。

报告指出,尽管提高门牌税建议因民众反弹声而暂搁,但此建议将在明年3月再度讨论,相信到时将订出税率增长幅度。

由於这些不确定因素,肯纳格投行将大马产托领域的估值上调0.5百分点,进一步削弱产托股项回酬预期及吸引力。

租金增幅受限

对於明年首季的租金增幅,肯纳格投行亦看淡,认为物价高涨,将限制租户缴付更高租金的能力,此外,办公单位供应不断增加,也将让产托公司在提高或维持认租率方面,面临严峻挑战。

“在种种不确定因素下,产托领域明年首季必须接受租金增幅走缓的事实。”

报告指出,产托公司虽與租户已有签约,可将资产维护成本转嫁,但在执行上,产托公司为保住租户,无法将新增成本直接及全数转嫁予租户。

“另一方面,水电费率调涨,也加重租户成本,在此情况下,與其调涨租金,产托公司更倾向於留住租户,维持高认租率。”

双威和城中城产托看淡

若吉隆坡市政厅宣佈大幅度调涨门牌税,资产组合聚焦在隆市的双威产托(SUNREIT,5176,主板产业信托股)及城中城产托(KLCC,5235SS,主板产业信托股),势必首当其冲。

肯纳格投行追踪的产托,包括城中城产托、大马凯德产托(CMMT,5180,主板产业信托股)、双威产托,及Axis产托(AXREIT,5106,主板产业信托股)。

其中,双威产托在目标价格下调後,因投资回酬降至1%,因此评级遭下调至“低於大市”,同样被评为“低於大市”的还有城中城产托,因该公司资产位於吉隆坡市中心黄金“贵地”,门牌税调整,将冲击该公司获利。

Axis产托因资产不在吉隆坡地区,料影响不大,但该公司却会因为巴生谷地区办公单位供应增加,面临租户流失的危機。

大马凯德产托的资产组合中,只有金河广场位於隆市,料冲击受限,两者投资评级为“跟随大市”。





Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date: 05/12/13

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