Sunday, December 29, 2013

买方卖方皆关注 2014房事

买方卖方皆关注 2014房事
Created 12/27/2013 - 13:00
在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场”(buyers'market)?

2014年,会是怎样的一年?买房自居或投资前,做好功课是必然的,这期我们评点了6项最值得你关注的房市大事。

2014年最关切的房事


2013年,我们经历了两大重大事件,一是第13届全国大选,二是2014年预算。

尽管这两大事件对房市活动造成冲击,但我国房市温度却未见下降。

相反的,在预见未来投资环境更加严峻之际,人们更积极地置产,房产促销活动也更活跃,继续为房市加温。

1.房产购兴仍在

“你买了房子吗?”已成受薪族之间寒暄常用的开场白,即使不断耳闻房价创新高,但身边的人依然踊跃成为拥屋族。

综观大马人口分布,25岁至54岁的人占总人口的41%,约1222万人,这一年龄层的人口是我国房市的主要支撑力。

发展商各出奇招为业绩冲刺,许多准备成家的年青人也预期明年更难拥屋,纷纷在今年下订,一些名牌发展商的项目,甚至在推介一天内就获全数认购。

其中,最让人印象深刻的莫过于柔南区的碧桂园金海湾计划,在推介首日即入账50亿令吉,创下我国房地产史无前例的销售纪录。

市场人士也预见明年房屋发展趋势,将会从高档项目转至大众市场房屋,填补长期以来被忽略的供应缺口。

至于明年房市会否如预期般降温?业界人士均异口同声说,尽管预期价格增幅持平,但市场购兴仍在。

2.发展商不停买地

发展商也马不停蹄地在热门地点如巴生谷、槟城及依斯干达地区累积地库,用作未来发展。

本地大型发展商如金务大(Gamuda,5398,主板建筑股)、马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)及恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业股)等,纷纷在今年添置地库。

其中,金务大以6.2亿令吉,向国家银行子公司TPPT私人有限公司收购大批地段,计划发展总值50亿令吉的城镇发展计划。

马星集团也以4259万令吉,收购槟城爪夷(Jawi)76.38英亩土地,准备发展SouthBay East计划,预计在2015年上半年推介,发展总值达4亿令吉。

恒大置地为了拓展集团的旗舰计划———珍珠城,在毗邻购买两块面积共20.9英亩的地皮,总值1270万令吉。

3.更多中价屋可选

随着更多发展商减少高价房产供应,转攻可负担房屋,相信中产受薪族在来年会有更多选择。

销售额屡创新高的实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股),也因预期打房措施将冲击房产领域,因此决定将重心转至可负担房屋,同时考虑延迟推出高档房产。

高美达(Glomac,5020,主板产业股)的另一重点项目———Saujana KLIA,其中一个发展焦点就是可负担房屋,该公司计划推出售价低于50万令吉的双层排屋。

Emkay集团目前在赛城有30亿令吉项目正在兴建,该公司计划在该地区兴建3000间可负担房屋。

4.房价还会涨吗?

数据显示,首半年的产业交易量按年下跌14.4%,至18万5709个单位。

同时,交易值则减少2.8%,至670亿6300万令吉,不过,房贷申请却扬升,这显示市场对房屋购兴依然旺盛,但碍于国行的严谨审核措施,以致交易难以达成。

虽然有人认为房产买气受到打房措施影响,房价可能会回跌。

但从另一角度来看,政府减少补贴、电费涨价、运输和人力工资通通都在涨,加上2015年4月起,消费税(GST)生效,房地产这生活必须品的价格是否会下调还是个未知数。

5.政府或升息

今年首6个月的住宅房贷申请达1127亿令吉,按年扬升16.5%。

在3月至6月间,贷款申请金额更是直线上扬,数个月都超过200亿令吉;但期间房贷批准率却下滑,今年首季批准率仅达49%。

综观近期发展,随着政府逐渐减少补贴,经济学家预测明年通胀将从今年的2.1%,增至2.9%,为抑制通胀及减少外汇流出,国行很有可能在明年次季将隔夜政策利率(OPR)上调25个基点。

目前,我国的隔夜政策利率是3%,10月份银行同业利率维持稳定,平均银行基本贷款利率(BLR,简称基贷率)稳守6.53%,利率若上扬,意味着房贷利息开销攀升,尤其对那些采用浮动利率的房贷影响更大。

在房贷难批、可负担价位房产供应不足的情况下,二手房屋及租金市场料面临考验。

虽然说国内对房地产需求高,外加房产价格相对低廉,已让不少海外投资者心动,明年的房市应以自由市场自行平衡,抑或需要政府伸出隐形之手调控,且让我们拭目以待。

6.“鞋盒公寓”受欢迎

在房产发展趋势上,环保与绿化特质、城镇发展及品味生活形态,成了今年当红主题。这些特色加上高昂的土地价格进一步推高售价,在住宅房产方面,价格相较廉宜的鞋盒公寓,大受中等收入受薪族欢迎。

我国主要人潮热点,如吉隆坡、槟城及新山等地,因人稠地稀,房屋价格直线上扬,使得购屋者不得不转而购买较小单位,这也使得我国开始出现小单位公寓,这类公寓也被称为“鞋盒公寓”。

不难发现,在许多黄金地段的公寓发展项目中,发展商会规划出面积介于400至600平方尺之间的小型公寓,这些公寓适合单身或两人居住,由于面积较小,售价也会低于50万令吉,一些以地点及价格为优先考量的购屋族,对此类型的房产最为青睐。

王王合作 共享天下

回顾今年,我国产业界可说是热闹非凡。

继去年与实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)及雇员公积金局(EPF)联手发展英国伦敦巴特西电站(Battersea Power Station)后,今年,房产发展商有更多大型合作。

产业发展商除了保持一贯作风,推出林林种种的产业项目之外,有数个产业界巨擘更是打破“王不见王”的传统思维,首度破天荒携手合作,共享天下。

森那美+UEM阳光 发展总值16亿项目

全球最大种植公司森那美(SIME,4197,主板贸服股)今年再下一城,与我国市值第二大房地产发展商UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)合作发展总值16亿令吉的综合产业项目。

这项计划位于莎阿南武吉日落洞(BukitJelutong);森那美产业与UEM阳光独资子公司阳光有限公司,设立联营公司———森那美阳光(SimeDarby Sunrise)私人有限公司,各持一半股权。

该大型综合产业项目名为“Radia”,占地20.95英亩,涵盖640间服务式公寓、40万平方尺的办公室和88万平方尺的零售单位。

根据稍早前的文告,Radia项目预计在今年末季推介,2018年完工。

同时,森那美还希望透过是次合作,与UEM阳光探讨进军依斯干达特区的机会。

M+S发展马新产业项目

国库控股(Khazanah)及淡马锡控股(Temasek Holdings)这马新两大政府投资膀臂,合作成立联营公司M+S私人有限公司,发展马新两地的产业项目。

11月中,M+S在马新两国同步公开发售位于新加坡奥菲亚-梧槽路(Ophir Rochor)的双景坊(DUO),该项目发展总值40亿新元(约102亿令吉)。

马新两国在2011年签署“马来亚铁道公司在新加坡土地发展协议”(POA),我国以丹戎巴葛火车站、丹戎巴葛、克兰芝和兀兰的土地,交换新加坡奥菲亚-梧槽路及滨海南(Marina South)6块等值土地后,土地规划成2项发展工程,“双景坊(DUO)”是其一。

国库控股在M+S私人有限公司持有60%股权,其余股权由淡马锡控股持有。淡马锡控股子公司新加坡嘉德置地(Capital Land)负责“双景坊”

的工程发展工作,而身为国库控股子公司的UEM阳光,则负责市场行销工作。

至于另一项综合发展计划———滨海盛景(Marina One),明年取得新加坡政府核准,发展总值达70亿新元(约175亿令吉),2项工程总值110亿新元(约250亿令吉)。

东家+三井精心打造服务式公寓

为了进一步提升公司品牌在海外市场的印象与地位,东家(E&O,3417,主板产业股)与日本最大产业发展公司———三井不动产(Mitsui Fudosan)首度携手合作,在我国首都吉隆坡城中城精心打造“The Mews”服务式公寓,发展总值约4亿令吉。

根据合作计划,三井不动产以4128万8000令吉,收购东家独资子公司———KCB贸易公司的49%股权,剩余股权则继续由东家持有。

是次合作让在日本产业界享誉名望与具备丰富领域经验的三井不动产,成功首次踏足我国产业市场。

随着三井不动产的加入,东家将可更快完成该产业发展项目的认购与行销,并可借助前者在外国产业市场的名声,提高公司名牌在海外的印象与地位。

同时,东家还可从该合作计划中获得充裕资金,供其他发展用途,继续扩大国内外业务版图。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date: 27/12/13

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