Friday, November 22, 2013

大马魅力渐失?

大马魅力渐失?
Created 11/22/2013 - 12:44
地产顾问公司莱坊(Knight Frank)早前发表的报告指出,是次预算案宣布的打房措施,将导致房产发展商和买家出走海外、房产价格转至缓慢增长,以及市场投资焦点从住宅转向商业项目。

在上调产业盈利税(RPGT)及取消“发展商承担利息计划”(DIBS)后,大马的房地产投资回酬与区域其他国家相比略显失色,因此,投资者或将选择在其他国家置产。

莱坊表示,大马资金流出在2006年为11亿5000万美元,在2011年至2012年维持在50亿美元(157亿令吉),而大马人首选的海外投资市场为伦敦,其他则是新加坡、澳洲和美国。


在外国人眼中,大马是否真的逐渐失去魅力,外资买气实况到底如何?

蔡汝光:仍比区域房子便宜

国内房市热点的房价在过去3至4年内,的确是几乎翻倍。

但综观过去10年的房价走势,平均每年增幅仅为7%,幅度远低于区域其他国家。

和区域其他国家相比,我国房产价格相比之下较为廉宜,对于香港及新加坡投资者来说,依然具有吸引力。

符儒仁:依区或首当其冲

政府将房产盈利税上调至30%,料将影响外国投资者的购兴。

其中,依斯干达地区料将首当其冲,预期该地区的公寓房产海外销售将下滑。

但我观察到市场上出现许多短线投资者,都是以团购方式购入房产,然后在很短的时间内转手套利,预算案的两大措施将会冲击这类“团购投机者”。

任广财:外国买家占少数

预算案的多项措施,的确让大马房市在区域市场中渐失吸引力,但需要注意的是,在我国房市的外国投资者人数,其实只占少数。

即使是近期成为关注焦点的金海湾碧桂园计划,外国投资者于我国房市的置产比例不超过2%。

保罗邝:团购吸引力下降

对于团购投资者来说,房产盈利税肯定是获利的刽子手。

在赚幅减少,加上扣除其他的购屋手续费用后,可以平分的盈利微乎极微,集资投资房屋的吸引力将因此大幅下降。

贷款批核更严谨

居者有其屋,关键在于人们能否取得房贷,蔡汝光认为,除了要有合适的房子,房贷批准率也是关键。

他说,自从国行严格执行贷款审核,并以贷款者净收入计算贷款偿还能力后,国人购屋贷款已不太容易取得。

需时1个月

“拥有超过1间房屋者,更难取得第二或第三房贷款,中产收入阶级投资房产其实已不容易。”

他指出,以往贷款审核批准非常快速及容易,只需要几天的时间就能办妥,但现在审核条件严格,平均需要1个月左右完成。

审核时间的延长让市场购兴慢下来,进一步导致交易宗数增长放缓。

“虽然市场预期短期内价格增幅会放缓或进入修正期,但在难以获得贷款的情况下,即使房价进入修正期也无法协助人们拥屋。”

不过,这并不意味着投资房地产将被视为畏途,他说,这为投资者提供一个很好的时机,进行调整与规划,在房产价格趋向稳定之际再置产。




发展商新招或利息补贴

发展商为促销房地产以及催谷买气,不时推出创新配套吸睛。

在政府禁止DIBS之后,发展商或许将游走在灰色区间,以“DISS”(发展商利息补贴计划)吸引投资者。

在预算案公布之前,大部分发展商就已预测政府将禁止DIBS,一些发展商已开始推出创新或优惠配套,包括为(以投资者为目的)投资者提供转租服务、租金回酬保证计划,以及类似DIBS的发展商利息补贴计划(简称DISS)。

兴业研究10月28日的报告指出,在预算案公布前,就有一些发展商更以DISS取代DIBS。

和DIBS略微不同的是,买家在完成购屋程序后,发展商将在建筑期间,每个月退还部分款项予买家,作为银行分期付款的利息补贴。

报告说,美国爆发次贷危机后,国行禁止发展商以5:95贷款优惠(5%头期及95%贷款)吸引买家,DIBS因此应运而生。

不过,综观目前的市场情况,大部分发展商只会针对部分销售成长较为缓慢的发展计划,给予购屋者DIBS优惠。




年轻人口支撑需求

大马统计局2012年的人口年龄分布数据显示,15岁至24岁的人口占大多数,约586.5万人口,在未来5至10年,他们将是下一波消费及房市成长支撑力。

此外,大马统计局的另一项资料显示,在2012年时,80%的国人收入低于6954令吉,依照目前的贷款批准审核规定,此收入阶级的人士只能负担30万令吉左右的房屋。

另一方面,国家产业资讯中心(NAPIC)报告指出,在2012年时,国内推出的新房屋计划,只有31.7%为25万令吉以下的房屋。从这两项数据中,不难发现我国的房产供应,与国人的能力和需求并不相符。

蔡汝光指出,就人口年龄分布来说,国人对于房产需求将继续攀扬,因为小家庭依然希望能够拥有自己的房子,在这样的欲望下,房屋需求将获得支撑。

料更多可负担房屋

“随着预算案的多项房市降温措施开始在明年开跑后,可以预见将会有更多可负担房屋计划将陆续推出,以满足市场需要。”

数据显示,在今年上半年,国内的房产交易宗数达18万5709宗,相较2012年上半年的21万7067宗,按年下滑14.4%;同期交易总值则按年微跌2.8%至670亿6300万令吉。

Rahim&Co研究执行主席拿督阿都拉欣早前在汇报会上说,由于25万令吉以下的房产减少,使得国内的房屋交易量在今年走下坡。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 22/11/13

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