Friday, November 15, 2013

怕再涨 赶进场!

怕再涨 赶进场!
Created 11/15/2013 - 15:25
虽然接下来的房市未完全明朗,但今年上半年的走势,令业者有信心,下半年住宅房产发展步伐持续加速。

发展商宣传活动,加上许多诱人项目的推介,进一步催谷市场买气,许多房产展销会可见大批人潮,大部分新推介项目认购率均在半数以上。

显示市场对未来走势看俏,赶在房价再度攀高前下手。


首6月房贷大增‧打房不影响买气 发展商剑指大吉隆坡

大吉隆坡地区的发展商似乎预期下半年充满变数,在次季及第三季卯足全力,推介多项发展计划。

世邦魏理仕物业管理服务公司(简称CBRE)近期发布的“大吉隆坡房市概况”调查报告显示,今年首6个月住宅房产贷款按年大增。

尽管刚宣布的2014年财政预算案有不少打房措施,但业界相信住宅房产以供求和成本上升之趋势来看,即使短期内买气受影响,但很快就会恢复元气。

今年首6个月,尽管国行推出严格守则,希望透过更严谨的措施打击高企的家宅,但大吉隆坡地区的房市温度持续扬升,人们对房屋需求依然旺盛。

数据显示,住宅房产贷款申请高达1127亿令吉,相较前一年同期扬升16.5%,在3月至6月间,贷款申请金额更是直线上扬,数个月都超过200亿令吉。

房贷批准率创新高

上半年的贷款批准率也写下552亿令吉新高点,较2012年上半年增加21.9%。

不过,银行对于房屋贷款批核也十分谨慎,今年首季的贷款批准率为49%,相较去年同期的47%。

在7月份的国行货币政策委员会(MPC),国行继续维持3%的隔夜政策利率(OPR),这使得银行基本贷款利率(BLR)维持在6.6%,市场上的房屋贷款配套一般会再扣2.2%至2.4%,现阶段贷款配套依然相当诱人。




瞩目计划陆续推介

发展商在今年首6个月的新发展推介步伐明显加速,尤其是靠近年中时,大吉隆坡地区新计划推介消息更是不断,总计推介单位达3200间。

备受瞩目的发展项目包括敦拉萨路的Horizon Residences、RuMa&Residences、TTDI Ascencia等,位于热门地点的新单位甫推出即获热烈认购。

其中,位于吉隆坡城中城的Four Seasons Place每平方尺平均售价更达2750令吉,满家乐的柏威年Hilltop公寓于每平方售价达1000令吉。






供应递减房价增长

至于住宅供应,大吉隆坡地区今年次季现有的住宅房产供应达177万间,有地房产占43.5%,非有地房产类型的产业则占34.9%,低价房屋则为21.6%。

自2012年底起,大吉隆坡地区的房屋供应增长放缓,增幅少于1%,为2006年来最低增幅。

CBRE认为,供应递减使得大吉隆坡地区房地产价格自2009年起出现增长,虽然新计划在2011年起逐渐增加,但计划推介数目仍未及前一期(2003年至2007年)。

75%住宅位于雪州

报告也指出,在大吉隆坡地区的住宅房产有75.7%位于雪兰莪州,另有24%及0.3%分布在吉隆坡及布城地区。

数据显示,在今年次季,已有19万6092间房屋获得建筑。

“其中,有18万6581间住宅房屋已在建筑中,此规模与大吉隆坡地区现有的供应单位差不多,在新房产项目陆续完工后,意味着大吉隆坡房市进入稳定期。”

雪州布城地价扬升

吉隆坡以及周边地区的房屋发展迅速,使得土地日渐减少。

这进一步带动雪兰莪州的土地需求,使得周边地区的土地资本价值不断扬升。

新房屋计划据点越趋远离市中心,大吉隆坡南区发展升级,布城与赛城直至吉隆坡国际机场一带的发展逐渐升温。

大部分的新推出项目都在市中心外围地区,例如士毛月的发展潜质也不容小觑。

数家大型发展商如实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、森那美(SIME,4197,主板贸服股)及碧桂园集团(Country Garden Holdings)在这个地区拥有大批土地,近期料将陆续宣布新发展。




新屋门槛增高 助长二手市场

今年上半年的二手房屋市场增长步伐温和,这个趋势预计将延续至下半年。

不过,市场人士认为,政府刚宣布的新措施提高购置新房屋门槛,此举或将有利于二手房屋市场。

与此同时,政府刚在2014年的财政预算案中宣布,禁止“发展商承担利息计划”(简称DIBS)。

新屋成本提高

业者认为此举将冲击新房屋计划销售,因投资者必须付出更高的购屋成本。

“如果禁止DIBS,或将催化二手房屋市场,促使购屋者转购二手房屋,但这项措施的影响程度仍有待观望。”

应优惠首购族

有业界人士认为,政府以禁止DIBS为抑制炒作的措施,其实不应概括首次购屋者。

“屋价长线而言都在涨,政府应该让首次购屋者享有DIBS的便利,以协助更多国人买房。”

报告指出,综观市中心一带的二手房产平均售价增幅极微,部分公寓热门地点如城中城、孟沙,及满家乐,相较今年首季,按季增幅为2.18%,每平方尺平均价格在785令吉。

住宅房产领域面临的挑战

私人贷款偿还期限不得超过10年

住宅或非住宅房地产最长偿还年限为35年(今年7月5日前签署者不追溯)

禁止提供任何“预先核准”(pre-approved)的信贷产品

热点新公寓抢手

吉隆坡次季推出公寓单位达4万2979间,每平方尺平均售价在500令吉以上,有35%的豪华公寓售价则在800令吉以上。

小部分的新楼盘在吉隆坡市中心,包括吉隆坡Trilion服务式公寓及城中城VerveSuites。

另一个热门地点———满家乐,近期的精彩项目包括柏威年Hilltop公寓、Residensi22、SunKiara,及Kiara163等计划,跨足房地产发展领域的威达(WEIDA,7111,主板工业产品股)也计划在近期宣布新发展。

租金增幅疲弱

在租金走势方面,大吉隆坡地区的租金市场增幅略显疲软,每月租金维持在每平方尺3.32令吉左右。

然而,在高等学府邻近地区,则有更多新公寓落成,使得市场竞争提升,租户亦要求较低的租金。

城中城的租金每平方尺达3.80令吉,孟沙及满家乐各为3.25令吉及2.90令吉。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 15/11/13

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