Friday, November 1, 2013

预算案打房 毒药? 良药?

预算案打房 毒药? 良药?
Created 11/01/2013 - 14:28
为了防止国内产业市场过热,政府在2014年预算案祭出了多项被认为打房的措施,包括上调产业盈利税(RPGT)、禁止发展商承担利息计划(DIBS)及即将推行的消费税(GST)等措施。

只是,作为投资者,应该要了解一体两面的道理,业者认为“严刑”或可抑制房市投机活动,却也带来一些挑战。

更重要的是,大家必须掌握这些措施的真正用意及操作,才能避开投资误区。


房价回稳未知 发展商有苦自知

在各种有利条件下,产业领域近年来蓬勃发展,人人投资房产,使得产业价格急速上涨。

但这股热情,在上周五被政府宣布的2014财政预算案急速降温下来。

这次的预算案,除了重点“照顾”中产阶级的各种利民措施吸引市场目光外,另一个聚焦就在房地产。

预算案的打房措施,只是短空长红或是一剂“毒药”?投资者必须全盘了解当中的措施才能定案。

2014年财政预算案尘埃落定,在政府一系列打房措施下,产业领域被视为最新预算案的大输家。

为了缩小产业价格和购屋能力的鸿沟,政府宣布产业盈利税倍增、取消“发展商承担利息计划”和提高外国人最低购屋限制等措施。

从2014年1月1日起,产业盈利税将上调,国人和永久居民购屋后首3年内脱售,需缴产业盈利税高达30%。

或进一步提高屋价

同时,外国人也难逃一劫,无论购屋后三、四或五年内脱售房产,一律需缴30%产业盈利税。

外国人在大马购屋的最低门槛,也从最低50万令吉,提高到100万令吉。

政府冀望压抑产业市场投机活动让产业价格回稳,却苦了业者。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里任广财指出,虽然2014财政预算案一些措施乃在预料之中,但他们对其中一些措施感到意外。

他针对2014年财政预算案发表文告指出,虽然上调产业盈利税可以抑制投机活动,但这也可能使产业业主延迟脱售,导致市场缺少供应,最后只会进一步推高房产价格。

而且该商会认为,事实上,我国房市投机活动并不显著。

威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar & Wong,简称WTW)相信,新措施实施后,产业投机分子的投机活动料受到压抑。

打击外国人购屋

任广财说,外国人购屋首三、四或五年内脱售房产,30%产业盈利税过于苛刻,会向他们发出错误的讯息,不欢迎他们到我国投资房产。

他说,同样的,提高外国人购屋最低门槛,会打击外国人到我国置业。

“因为除了巴生谷、槟城和柔佛等较城市化地区,国内其他地方,50万令吉以上产业供应有限,100万令吉以上的产业更不存在。”

有违吸引专才目的

这种措施也限制了面积较小的单位发展,因为一般上单间公寓(Studio)和1房公寓的价格并不会超过100万令吉。

他也认为,外国人最低购屋门槛有违第十大马计划吸引更多外国专才的目的,且会冲击“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)的发展。

简称WT也认为,产业盈利税,外国人和大马人待遇不同,会打击外国人的产业投资。

该公司认为,基于外国人产业投资过去几年内都有所增长,大马人和外国人的产业盈利税应该一视同仁。

狮城买家无惧打房

尽管本地业者认为,政府最新打房措施可能影响外国人在马房屋购兴,但新加坡市场人士认为,该国买家在柔佛尤其依斯干达特区的长期投资兴趣不会受影响。

根据《联合早报》网,橙易产业咨询有限公司(Orange Tee)国际房地产主管庄文富指出,受依斯干达经济特区发展带动,原本产业价格走势不及吉隆坡和槟城的柔佛地区近一两年持续升温。

依区仍有上涨空间

“尤其是依区的产业价格依然有上涨空间,不太可能下滑。”

他说,与两年前相比,柔佛产业价格几乎已翻倍。

至于未来走向,主要还是取决于依斯干达特区内诸多制造、金融、医疗保健领域的大型项目是否会按部就班地进行,并创造大量就业和移民机会,以带旺整个地区的经济和房地产市场。

他早前在新加坡举办的一项房地产研讨会上,针对马来西亚、伦敦、菲律宾等国人较关注的成熟和新兴市场进行分析。

针对大马打房措施,虽然外国人购屋最低门槛上调至100万令吉,但庄文富认为,新国人民到马置业属长期投资,比如为日后养老筹谋,部分高净值资产人士则是要购买海景别墅作为休闲度假用途。

虽然我国政府上周五宣布的措施会打击投机炒家活动,但他相信,近几个月内柔佛房地产买卖的交易量会稳定下来。但依区的长期市场潜力仍受看好,价格上升空间依然存在。

庄文富认为:“从长远来看,这是好事,因为可让价格慢慢上扬,让市场逐步消化。涨得过快反不利于市场健康发展。”

补贴建中低价屋 减轻发展商负担

发展成本不断上扬,对发展商来说是另一个负担。

随着政府在最新财政预算案中宣布推介的私人可负担房屋计划(MyHome),鼓励私人界兴建更多中低价房屋,任广财认为,这项补贴合时,能够减轻发展商负担。

政府将给予参与私人可负担房屋计划的私人发展商,每单位3万令吉补贴,任广财赞同政府的建议,预计这措施可激励更多发展商兴建人民可负担的房屋。

这项计划下,廉价屋的顶价为4万5000令吉,中价屋顶价为17万令吉;并公开给首次购屋者,廉价屋购买者的每月家庭收入不超过3000令吉;中价屋购屋者月入则需低过6000令吉。

欢迎消费税

另外,任广财也说,消费税是更有效率、更透明及利商的税务架构,因此对于此举非常欢迎。

而且消费税将于2015年4月才执行,将给予所有领域足够的过渡期,了解消费税的细节和对公司的税务结构做出调整。

不过,买卖和租赁居住产业,以及特定的金融服务,将豁免征收消费税。

禁发展商承担利息 业者褒贬不一

2014年财政预算案宣布禁止“发展商承担利息计划”(DIBS),同时规定发展商在售卖房屋前,必须向购屋者提供售价详尽的资料,包括发展商为购屋者提供的优惠和奖掖。

针对这项禁令,业者各持看法。

价格更透明健全

WTW则认同政府做法,因为这样让产业市场价格更透明和健全。

“要求发展商提供详尽售价资料,则让购屋者清楚自己所支付成本,同时,了解发展商给予的优惠如折扣、律师费等。”

但任广财说,REHDA认为“发展商承担利息计划”

具创意,而且不应被打击,尤其在吉隆坡、槟城和柔佛等产业热点更应被鼓励。

将增加购屋压力

他指出,这些地方高档产业价格昂贵,通过“发展商承担利息计划”才可助购屋者提升至更好的房屋,同时减轻购屋成本。禁止该计划只会加重真正购屋者的购屋压力,包括第一次购屋者和土著购屋者。

该任广财相信,为购屋者提供详尽价格资料只会加重业者负担,尤其执行压力。他也预计,购屋者的间接成本会加重,进而打击他们的购屋能力。

DIBS利与弊

近年来,大马房产市场蓬勃,发展商纷纷推介新房产计划,在竞争激烈的情况下,要脱颖而出,就要推出各种诱人的优惠配套,“发展商承担利息计划”就是在这种情况下诞生。

可保存现金流量

一般指发展商售屋予购屋者后,屋子尚在建筑阶段时,为购屋者承担所需支付的贷款利息,属于发展商给予的增值元素。

事实上,为了吸引购屋着,除了DIBS,其他促销手法也包括免费家具、租金担保、免律师费和/或服务费等。

DIBS配套的好处是:购屋者可在建筑期间保存自己的现金流量、可购买价格更高的房产,及任何延迟支付利息的情况,皆由银行和发展商来应付。

羊毛出在羊身上

DIBS的坏处则包括银行与发展商合作,是公开的秘密,因此不管购屋贷款配套如何搭配,利息成本总得有人支付。一般来说,这笔费用肯定已算入有关房产的售价内。和未能全面保障房屋买者,因为一旦有关发展商倒闭或清盘,银行仍会向买者追讨利息及贷款。

今年6月起,政府将出手抑制这项计划的传言已在市场闹得沸沸扬扬。

产业盈利税前后比较

2014年财政预算案建议,从明年1月1日起,大马公民和永久居民购屋后,首三年内脱售房产,须缴30%产业盈利税;在第四和第五年脱售房产,产业盈利税则下滑至20%及15%。

第六年起,脱售房产,就不会被征收产业盈利税。

若以公司名义购买房产,三年内脱售同样征30%产业盈利税。第四和第五年脱售,也一样分别缴税20%及15%。

不过,公司在第六年起所卖出的房产,将会被征收5%产业盈利税。

外国人无论在购屋后三、四或五年内脱售房产,一律被征收30%产业盈利税。若在第六年起脱售房产,则产业盈利税是5%。

在新措施前,从2013年1月1日至12月31日,大马公民或永久居民购屋后首两年内脱售房产,仅被征收15%产业盈利税。第三、四、五年内脱售的话,则一律征收10%产业盈利税。拥屋第六年起脱售,则不会被征税。

新旧措施相比,新的措施征税幅度暴增一倍,肯定会让想要套利的业主再三四。




Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date: 01/11/13

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