Tuesday, October 15, 2013

旅游业运财 房地产发威

旅游业运财 房地产发威
Created 10/11/2013 - 11:29
即使全球经济前景仍看淡,但根据莱坊国际(Knight Frank)最新发表的《全球屋价指数》,全球屋价增幅仍不俗。当中,亚洲房地产仍是全球经济增长引擎,包括我国在内的区域房地产在今年上半年均走扬,其增长动力将延续至下半年。

如市场预期,吉隆坡、槟城及依斯干达,仍然问鼎国内三大投资热点。

这期,且让我们看看这3大热点上半年的发展概况,以及下半年值得期待的发展项目。


旅游零售支撑租屋市场

在今年上半年,房地产发展活动依然活跃,只是价格增幅却有收窄趋势。

房产投资热潮持续,在进入下半年且接近末季之际,旅游业与零售业将是增值关键。

英国莱坊国际(Knight Frank)的2013年上半年房产调查报告指出,尤其对吉隆坡而言,市区房价涨幅减速,但零售商场却成了市场的另一股动力,支撑租屋市场成长。

随着外国业者及国际品牌拓展业务版图至东南亚新兴市场,我国也备受关注的市场之一,国内三大热门地点的零售领域预期将为市场带来多重惊喜。

英国莱坊国际在报告指出,首都吉隆坡房产价格扬升速度回缓,不过,零售业却激烈竞争。

“近年来生意较滑落的商场纷纷整装重新出发,零售业的蓬勃活力势让吉隆坡继续成为全国焦点。”

旅客会议展览续增

我国旅游局数据显示,今年1月至6月,共有1250万名游客前来大马旅游,较去年同期增加8%。

自2010年至今年8月份,我国已成功邀得299个国际商务会议的主办单位前来我国,并吸引18万6258名来自世界各地的代表前来大马,这些会议为国家带来至少20亿令吉的收入。马来西亚会展局(MyCEB)接下来将再接再厉,邀请709项国际活动主办单位前来我国,这些正在洽谈中的活动,预计可吸引超过31万人前来我国,并可为大马进账24亿令吉。

在旅游观光及会议活动举办的带动下,我国酒店领域势必将继续成长。

知名酒店抢进3热点

莱坊国际指出,顺应这股趋势,许多国际知名的酒店品牌已对大马感兴趣,多家知名酒店已经进驻3大热点地区。

这些酒店业者包括Starwood豪华酒店与度假村于吉隆坡中环的Aloft酒店、英国哈罗斯(Harrods)于吉隆坡的首家七星级酒店、鹏尼迪(Plenitu,5075,主板产业股)与Starwood重新打造的Four Points By Sheraton酒店等。

在槟城方面,莱坊说,乔治市精品遗产酒店今年的住客率不断攀升,这些被重新整修并重用的遗产建筑,吸引不少外国游客到访,入住率已达70%。

至于近期成为热门舆论话题的依斯干达,酒店休闲领域发展更为活跃,多个主题乐园进驻消息传出,更进一步推高依斯干达地区的地价,国际名牌酒店亦抓紧时机进驻当地。

新元走强吸引狮城客

在今年上半年,就有两家国际大品牌酒店投入营运,包括万豪国际集团旗下的万丽酒店(Renaissance Johor Bahru Hotel)及香格里拉酒店与度假村在公主港开设的第3间商贸酒店(Traders Hotel)。

随着新元汇率不断走强,尤其兑令吉汇价更超过1倍,在这波趋势下,狮城游客更喜欢驱车前来我国消费。

新加坡旅客的消费支出也不断提升,成了支撑柔南地区经济成长的推动力。

“购物天堂”锦上添花 零售业增长7.3%

我国的零售领域销售在去年录得5.5%增长,今年次季零售领域销售增长7.3%,随着年底佳节氛围渐浓,加上学校假期来临,将进一步带动国内消费支出。

多个外国服饰及餐饮品牌将陆续进驻我国开设分店,料将为我国的“购物天堂”美誉锦上添花。

3家旅游休闲及豪华品牌———Lonely Planet、Billabong及Longchamp计划在吉隆坡国际机场设立概念店。

新购物商场在投入营运后,预计人潮将会被分散,对现有的购物商场也将造成压力,已营运多年的热门商场必须要进行资产加强计划(AEI),重新规划出租空间,以及进行翻新,为商场注入新活力,才能留住客源。

隆翻新工程增加

吉隆坡的金河广场已有36年历史,去年底亦斥资4000万令吉进行翻新,除了在商场内进行设施整修,更进一步加强户外的步道衔接路段,让消费者可以更容易步行至商场内。

其他翻新后重新出击的购物商场包括Avenue K,及Jaya购物中心。

作为亚太区最佳购物城市之一的吉隆坡,热门购物商场如吉隆坡城中城购物中心、柏威年购物商场、以及双威金字塔,平均租金均维持稳定增长,认租率更达100%。

其中,谷中城的Gardens购物商场在11月的租约更新时,租金增幅料可达15%,该购物商场目前的租金为每平方尺8令吉至9令吉,较谷中城购物商场的的10令吉至11令吉来得低。

柔南租金受压

至于柔南区,截至今年首季,新山地区的净出租零售面积(包括购物商场、娱乐中心以及霸级市场)达1208万平方尺,平均认租率达73.7%。

报告指出,在黄金地段,认租率更超过80%,相关地区的租金每平方尺介于15令吉至40令吉之间。

“纵观柔南区零售商场市场发展,现有的A级购物商场仍享有良好的认租率及租金回酬,随着未来2至3年内,多项新商场陆续落成并投入营运,将会提升该地区的商场租金竞争。”

永旺(AEON,6599,主板贸服股)斥资2亿400万令吉,于古来优美城(Bandar Indah pura)建设的购物商场预计将在年底竣工。

士都兰拉勿路一带的Vantage Bay的四合一综合发展计划,结合医疗中心以及住宅单位房产,预计将成为另一焦点。

将在2018年完工的避兰东Southkey Megamall,占地14.57公顷,采纳谷中城购物商场概念的大型零售广场将结合办公单位及住宅房产,将进一步将依斯干达打造成为区域购物天堂。

槟再添60万平方尺

在槟城方面,拥有“东方之珠”美誉的槟城,大部分位于旅游景点购物商场的认租率均在96%以上,一些位于市区以外地区的商场认租率则介于65%至90%。

报告表示,零售商场每平方尺租金则介于13令吉至38令吉。

随着Gurney Paragon购物广场的第2期工程竣工,槟城零售商场面积再添59万9000平方尺,此前,槟城的零售商场面积为609万平方尺。

隆槟柔 A级办公楼抢手

旅游业的蓬勃发展带动了零售与服务业成长,也提高吉隆坡、槟城和柔佛3个热点地区的办公单位需求。

不过,吉隆坡依然面对供过于求的情况,在租金回酬方面,依然充满竞争与挑战。

反观槟城因供不应求,租用率近100%之余,租金表现也稳增。

隆供过于求竞争激烈

莱坊国际报告指出,在今年上半年,吉隆坡市区的办公单位供应面积达4830万平方尺。

进入年底时,将有210万平方尺的办公单位释出市场,包括LGB大厦、人民银行(BANKRAKYAT)的总部大厦,及1Sentrum大厦。

“原订在今年完工的合盛第二大楼及Crest Sultan Ismail,竣工期限则延后至2014年。”

预先签租约防变空城

吉隆坡市区的办公单位认租率平均为81.6%,在竞争激烈的办公单位出租市场中,许多发展商都采取预先签下租约的措施,避免建竣后的办公大楼沦为空城。

在吉隆坡市区的外围地区,上半年认租率较2012年下半年,滑落4.8%至82.2%,主要因为新落成的Nu Tower1及Nu Tower2,为市场新添190万平方尺的办公单位供应面积。

在租金回酬方面,吉隆坡市区及外围地区,每平方尺租金分别为5.97令吉及5.40令吉;至于A级以上的办公大楼租金,则介于6.50令吉至12令吉。

“吉隆坡的办公单位可出租面积仍出现供过于求的情况,不过,A级以上的办公大楼需求预期稳定增长,楼龄较久且设施有待更新的办公大楼则会面对激烈价格竞争。”

柔购新单位需等两年

随着许多跨国企业纷纷前来依斯干达开设办事处,对于A级办公单位需求也不断增加,但综观依斯干达市场,仍处于供不应求的形势,预计要在两年后,市场上才会有新一批办公单位供应。

在今年首季,依斯干达中央商区一带的的办公单位每平方尺租金介于2.50令吉至3.30令吉,非中央商区的办公单位租金则介于1.60令吉至2.50令吉,在市区边郊的其他地区每平方尺租金则低于1.50令吉。

报告指出,预期未来对办公单位的需求将激增,许多计划已陆续开跑,包括Vantage Bay、Tropicana金海湾,以及Medini的其他办公大楼建设计划。

报告指出,在今年末季,金海湾、努沙再也Medini、公主港地区、地不老区(涵盖百合花园、百万镇及哥打布特丽)及茂奥斯汀花园至乌鲁地南地区,都将是房产活动的活跃热点。

槟地小人稠认租率高

槟城办公单位的供应维持在554万平方尺,由于地小人稠,市区办公大楼认租率一般超过90%。

其中包括两栋位于黄金地段的办公大楼认租率更从2012年下半年的96%,扬升至97.5%。

“租金增幅持平,每平方尺租金介于2.50令吉至2.80令吉。”

值得期待的是,两栋附有科技设施的新办公大楼,包括Suntech及IJM Land大厦,尽管地点位于市区外围,但仍保持95%的认租率,每平方尺租金介于2.50令吉至3.40令吉。

大型计划加持 催化房市

大型公共设施工程如捷运计划,成为城市边郊地区房产发展催化剂。

莱坊形容,市中心周遭地区受溢出效应(spillover effect)带动,发展逐渐旺盛,房价也随之提高。

公共交通运输系统的发展,进一步加强市区与外围城市的联系,让一些位于外围地区但拥有先进设施的办公大楼租金更具竞争力。

自捷运计划宣布后,不难发现大部分的发展项目以及房产投资讲座,话题总是围绕在捷运计划如何带动当地的房产需求。

由此可见,市场对于捷运计划所带来的乘数效应,拥有很高的期待。

隆捷运热点认购率高

一些沿着捷运路线建设的房屋项目如敦依斯迈花园的Ascencia服务式公寓、哥打白沙罗的Bayberry服务式公寓及梳邦的Nova Saujana计划,即使地点偏离吉隆坡市区,但依然取得不俗的认购率。

在槟城方面,“两岸三通一槟城”计划成为焦点,这项由马中两国企业公司联营进行的公共交通设施计划,建设项目包括3条主要高速公路及一条海底隧道。

这项大型公共建设预计将可为槟城在未来8年创造总值60亿令吉的工作机会。

槟二桥成经济催化剂

在大型土木计划的加持下,许多大型发展商也摩拳擦掌,准备推出规模达97亿令吉的房地产项目。

报告指出,IJM置地(IJMLand,5215,主板产业股)于槟城大桥附近的50亿令吉商业发展项目,便是其中之一。

此外,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)于峇六拜(Bayan Lepas)的地下国际会展中心(sPICE)及酒店计划,将在2015年竣工,该项目料将成为邻近地区住宅房产发展的催化剂。

在槟岛,新公寓计划的销售强劲,Macalister路的Scott Residence,每平方尺售价介于565令吉至700令吉的公寓,认购率超过90%。

即将完工的槟城第二大桥,有助提升市场对投资峇都加湾(BatuKawan)、威南华都(Valdor)及Bukit Minyak一带的房产购兴。

柔依区放眼210亿投资

至于依斯干达,5个旗舰计划区的大型计划如火如荼进行,截至今年3月份,依斯干达的累计投资已达1亿1137万令吉,其中64%为本地投资者,该区预期今年可吸引210亿令吉的投资。

近年来,市场人士也观察到新加坡投资者开始将焦点放在该区,不少大型房屋发展公司如马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)以及鹏尼迪(PLENITU,5075,主板产业股),也增加公司于该地区的地库,小型发展商也以联营或购地方式进入依斯干达。

在公主港方面,UEM土地公司亦积极招商,让更多策略伙伴加入依斯干达的发展,在今年1月份,该区两块土地(面积分别为29英亩及14.7英亩),分别以2亿1100万令吉(或每平方尺167令吉)及1亿9000万令吉(或每平方尺297令吉)售出。

近期,新加坡Skyfront控股与依斯干达海滨控股(Iskandar Waterfront Holdings,简称IWH)伙拍,斥资7亿令吉在新山金海湾,发展超级高档公寓(SuperPremium Condo)计划。

发展计划用地位于柔佛海峡的一块永久地契地段,面积达3.48英亩,将建造3栋大楼共840间豪华公寓。

这是继碧桂园总值180亿令吉豪华公寓计划后,金海湾第二项大型公寓项目。

愤怒鸟飞入新山吸金

毗邻新加坡的新山,目前已拥有乐高乐园及吉蒂猫镇主题乐园。

即将建成的“愤怒的小鸟”(Angry Bird)主题乐园,会是当地第三个大型主题乐园,届时各个主题乐园将成为我国的吸金焦点。

风靡全球的“愤怒小鸟”游戏,将在明年中进驻新山城中城广场,面积料达2万6000平方英尺,新山将是Rovio公司于东南亚成立“愤怒小鸟”的首站。

此外,全球最大的主题乐园业者美国六旗集团(Six Flags),也计划在依区建立主题公园,投资总额高达12亿至15亿令吉之间,该主题公园预计会是大马乐高乐园的二倍。

在谈到依斯干达发展时,不得不提松木影城,这个影城将成为亚太区域最大规模及最完善的独立影城。

随着水上主题乐园以及酒店在年底完工,乐高乐园将转型成为“乐高度假村”,新主题乐园的开放适逢学校假期,势必成为“家庭”游客群必访景点之一。


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 11/10/13

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