Wednesday, October 16, 2013

房價3年漲31%‧打房應對症下藥

房價3年漲31%‧打房應對症下藥
Created 10/16/2013 - 17:06
(吉隆坡16日訊)房價漲不停,政府打房一刻不得閒,但分析員認為“一網打盡”的全面性措施成效不大,應放手讓市場“看不見的手”展開一次調整機會,或透過更針對性的措施打房才可見到更顯著的效果。

黃氏唯高達研究表示,在供不應求、新產業標高价格、成本走揚和宏觀經濟等因素影響下,過去3年大馬產業價格已飆升31%,其中住宅產業在2012年創下678億令吉和27萬2千699單位的銷售價值和數量新高。


產業盈利稅影響短暫
成本轉嫁房價漲更多

“有鑑於此,我們瞭解政府需要積極打擊產業市場投機炒作活動,但我們並不主張提高產業盈利稅(RPGT)應對,因這在過去只帶來短暫影響,並可能使得賣家將額外增值成本轉嫁至買家身上,進而讓高漲的產業價格雪上加霜。”

此外,隨著RPGT上調,賣家可能推遲出售計劃,而發展商也可能展延新產業推介,導致市場供需情況進一步失衡。

該證券行補充,就算提高印花稅影響較大,但賣家一樣可將成本轉嫁至買家身上,而任何調幅不只會影響新工程,在建工程也同樣受到牽連。

“因此,我們認為應給市場力量一次機會,主要是2014至2015年新供應有望加速,以及廉宜游資消失將影響需求走疲,將抑制產業價格上漲趨勢,未來2至3年的年均增幅將減為3至5%。”

未來2至3年
銷售減5至10%

受到國內生產總值(GDP)放緩和高通膨壓縮可支配收入衝擊,黃氏唯高達預見未來2至3年住宅產業銷售將按年萎縮5至10%,其中住宅產業銷售在今年首半年已出現走疲跡象,成交量按年下跌13%,而交易價值僅增長1%,連帶拖累今年首季產業價格增速從去年的12%減速至6%。

不過,黃氏唯高達認為,市場力量固然可信,但並無“美好市場”存在,因此建議政府採取數項措施來抑制房市炒作,同時推廣居者有其屋概念,其中包括:a)取消一手市場津貼,如可能納入售價內的發展商承擔利息計劃(DIBS),同時要求銀行更嚴格評估新產業價值,但放寬二手市場融資以幫助擴大市場供應基礎,以及為國內產業市場重注活力。

b)加速可負擔產業配套推介,為私人產業發展商提供透明津貼來共襄盛舉。

同時學習新加坡建屋發展局(HDB)的完善政策、每人每次一戶的執法行動,並落實特定地點售價上限措施。

c)市場細分:創造國際級公寓環節來吸引外國高財富人士和投資。






延遲新建
間接推漲房價

黃氏唯高達表示,隨著產業和大型基建工程紛紛動工,建築週期高峰可能面對建材和外勞供應短缺的問題,進而使得發展商賺益受到影響,恐進一步導致新產業推介延遲,令產業售價持續飆升。

“但是,縱然產業價格走揚,我們認為在可負擔能力依舊高企、家庭負債仍健康和廉宜游資將自行消散等因素支撐下,國內產業市場並未見泡沫化風險。”

不過,該證券行對租賃疲弱,以及空置率高企的吉隆坡辦公市場發展感到憂慮,因吉隆坡市中心和週邊地區在2016年杪前將新增21%或逾1千400萬平方呎新辦公空間,遠超年均300萬平方呎的平均出租率,市場面對更嚴峻的供過於求挑戰。

在過去3年,新增供應已抑制吉隆坡辦公空間出租率,其中市中心和週邊地區出租率分別下挫12.4%和5.9%至81.6%和81.1%,因此相信部份政府再發展計劃應延遲,以免加劇供過於求情況。

此外,黃氏唯高達也對多功能商務單位(SOFO)等混合型產業和依斯干達特區高檔公寓潛在供過於求風險感到擔心,因相關產業在過去2年大舉面市,但實際自住需求並不踴躍。

馬星實達
政策風險偏高

黃氏唯高達認為,受到政策風險、產業銷售和價格增速趨疲等影響,產業市場前景將持續起伏不定,因此現金流吃緊、眾多在建工程、高土地成本,以及高度曝露在投機市場的產業發展商,如馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)、實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)等將是最易受傷的一群。

相比之下,產業投資信託、雙威(SUNWAY,5211,主板產業組)等專注可負擔產業的城鎮產業發展商、財團和投資產業控股將可免疫。

有鑑於此,該證券行將柏威年產業信托(PAVREIT,5212,主板產托組)、K L C C產業(KL C C P,5089,主板產業組)、永泰(馬)(WINGTM,2976,主板產業組)和東方(E&O,3417,主板產業組)列為投資首選。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 星洲日報
Publish date: 16/10/13

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