Monday, September 23, 2013

大型發展推遲‧房市熱度下降?

大型發展推遲‧房市熱度下降?
Created 09/22/2013 - 14:52
前言:

近年來,政府財赤保持偏高,一些大型的發展計劃將宣告展延,據估計,大約863億5千萬令吉的鐵路與建築計劃將延後或完全擱置;不過,這一數據不包括兩項大型的計劃,分別是耗資100億令吉的興建2千兆瓦燒煤廠,以及國家石油公司位於柔佛邊佳蘭的627億令吉石油化學綜合發展計劃。

展延計劃影響投資信心

分析員認為:“雖然政府在建築領域扮演的角色比較不顯著,可是,展延主要計劃的發展,也會影響投資者的信心。”


財政政策委員會較早前宣佈,檢討公共領域的發展計劃,優先考量高倍增效應、低進口成份的計劃,進口零件較多的計劃將按順序推行,政府正值改善經常賬盈餘緊縮、縮小財政赤字的階段。

敦拉薩貿易中心吉隆坡大都會獨立遺產大廈3計劃不明確分析員補充,政府當前偏高的財政赤字,可能影響建議中馬新高鐵計劃的決定,另外一些在現階段被視為不明確的計劃包括:耗資260億令吉的敦拉薩貿易中心、160億令吉的吉隆坡大都會第一階段工程,以及50億令吉的獨立遺產辦公樓大廈。

此外,其他一些被篩選的計劃包括:耗資70億令吉的金馬士――新山雙軌電動火車計劃、延伸至沙亞南輕快鐵計劃(耗資60億令吉)、雙文丹――巴生港口――芙蓉運輸線計劃(20億令吉)、巴生河流域分銷終站提昇計劃(5千萬令吉)、東海岸鐵路首階段工程(120億令吉),以及15億令吉的Subang Skypark鐵路系統。

月入4千被迫繼續租房

一名產業顧問指出,大馬政府財政赤字偏高,政府最近調高油價,說明苦苦支撐之餘,似乎也沒有其他更好的解決辦法,以“外強中干”來形容目前的狀況並不為過。

2012年財政赤字已佔國內生產總值的4.5%,雖然政府表示,希望赤字能在2013年縮小至佔國內生產總值的4%,不過,一般相信,形勢並不樂觀。

另外,家庭債務依然保持偏高水平,如今加上汽油漲價、百物將跟隨相繼漲價,對於受薪階級,要購買房屋會更困難。

就以收入不到4千令吉的打工階級為例,由於買不起房屋,必須在外租屋,每月的租金支出,加上汽車貸款分期、剩下的可供消費收入已經不多,9月初汽油零售價調高,每月支出增加60至80令吉,假如屋價不降溫,更加沒有辦法購買房屋。

油價上漲
發展商也想起價10%

除了海外投資者,較大比率的產業買家,還是以本地投資者為主。

實力產業經紀公司總裁陳建業指出,雖然馬幣匯率下跌,但這是短暫現象,並未掀起海外買家前來本地產業市場的熱潮,多數外資還是持觀望態度,擔心產業市場受挫難恢復元氣。

他說,汽油零售價在不久前調升,部份發展商在推出新的產業計劃時,準備調高產業售價10%,以概括營運成本上漲的衝擊,整體市況顯得淡靜,如果說汽油漲價、百物價格上漲,包括房屋售價也水漲船高,對購屋者來說,無疑是雪上加霜。

產業投機應受到控制

本地產業資市場資深估價師鄭元偉表示,政府應該控制投機性的產業買賣活動,目前,這些活動只局限在一些特定地點,例如巴生河流域、檳城、沙巴,整體情況還好。

他說,產業是國家經濟發展重要的領域,如果該領域死氣沉沉也不行,許多相關領域將受到牽連,在抑制炒風、控制屋價、兼顧發展的同時,必須設想週全。

首都產業計劃過百億
市場恐無法“消化”

再回頭看建議中將在首都推出耗資數十億、超過百億令吉的產業計劃,一旦完成,市場是否有能力“消化”,坦白說沒有人可以保證。

歐美經濟的復甦步伐保持疲弱,在一定程度上,或多或少對大馬經濟造成影響,前來大馬旅遊、投資、消費的人士相對較少,度假、休閒產業的成長步伐比較緩慢。

不過,其他區域市場特別是亞洲的旅客人數相對較多,可以彌補其他區域市場旅客人數的不足,減少一些衝擊。

一些州的產業供應過剩

不只是旅遊業、一些大型產品的採購,例如大型家具的業務,也出現偏淡跡象,還有一些州屬的產業供應也顯示過剩情況。

友聯產業經紀公司總經理包久武指出,假如一般市民的薪金沒有調升,或只是微幅上揚,業主對租金的要求無法相應增長,屋價卻翻倍上漲,投資者的回報率無法成正比,長此下去,業主將沒有能力支撐,如果範圍擴大,將潛在產業泡沫的形成。

他說,租金之所以無法像屋價倍增而調高,主要是受薪者的薪金並沒有大幅調升,一間50萬令吉的排屋或公寓,租金在1千800至2千令吉之間,假如是公寓,業主尚需償還每月的管理與服務費,租金所得可能只是每月銀行房貸分期的60、70%,自己還需貼相當大筆的數目,長期來說並不容易。

商業產業成租戶市場

另外,商業產業也存在過剩情況,這對商業產業投資者比較不利,他們在爭取租戶會處於劣勢,特別是租金的要價。

任何類型的產業,只要出現過剩,就會傾向買家或租戶的市場,這是不變的道理,他們擁有較多選擇、比較的機會,投資者的賣主、業主將處於比較難爭取較高租金、較優租戶,或是理想買家的形勢。

過去一些年政府的政策走入誤區,是目前形勢無法扭轉的關鍵,如果按計劃推行,不只加重財政赤字,也將造成首都吉隆坡商業辦公空間,出現供應過剩的局面。

商業大樓出租率
受公共設施影響

友聯產業經紀公司總經理包久武說,買不起房屋的人會越來越多,目前在市場上的買賣雙方,來來去去主要是那幾個領域的人,後面的似乎沒有辦法跟上來;假如情況持續下去,當這幾個領域的人持產能力出現問題時,就會產生不利產業市場發展的局面。

提到政府展延一些發展計劃的推行,包久武表示,在現階段被視為不肯定是否按預定時間推行的計劃,其實仍介於初步階段,有關方面應該展開更精確的研究,探討這些計劃在推出後可帶來的經濟效益,如果規劃欠妥當,還有可能造成辦公空間供應過剩,屆時出現滯銷的情況並不為奇。

嚴格來說,任何軟硬體設備完善的商業產業,例如辦公大廈,必須坐落在面積較大的土地上,除了辦公樓,還有零售單位,甚至是綠化空間,讓人群的活動範圍進一步擴大,好比吉隆坡陽光廣場就是一個典型的例子,該廣場人潮較多與這些因素有很大關係。

他說,樓層較高的商業大廈,更應該顧及週邊的設施,這些附加設施可為產業計劃加分,反之,則可能造成負面影響。

所謂的週邊設施,所在位置必須出入方便,擁有足夠的泊車位、保安完善、空氣質量佳,目前,首都一些商業大廈出租率欠佳,主要是缺乏這些條件。

如何達成“居者有其屋”

Binastra建築公司產業發展總經理黃福安表示,為解決“居者有其屋”而推出的“可負擔房屋”興建計劃,可由政府與私人發展商聯營合作,例如由政府提供土地、私人產業發展商負責承建;另外,產業計劃必須是坐落在交通方便的地區,好比說有輕快鐵、巴士或火車站,這可減輕居者的負擔,畢竟購買“可負擔房屋”者,未必都有剩餘錢購買車子代步。

先不講“可負擔房屋”,即使是廉價排屋或組屋,如果建在偏遠地區,例如萬撓、雙文丹及雪邦,假設市民的工作地點多數是在吉隆坡或週邊市鎮,相信他們也不想到這些二、三線城市居住;不過,如果搭一趟車可到工作地點,則另當別論。

建議提供首購族獎掖

PropertyGuru.com.my馬來西亞經理許毅表示,為協助未有房屋的首購族,政府可以考慮豁免印花稅或提供首次購屋者獎掖,還有建議首3年租金收入免稅,以鼓勵購屋者更長久持有產業。

針對許毅的建議,黃福安補充,也許當局與銀行之間可達致共識,提供首次購屋者100%貸款,以及提供免印花稅優惠。

許毅認為,確保房地產永續發展、健康成長是當前應該關注的,一些已建議的政策獲持續執行,以提高國內外投資者的信心,同時,創造一個有活力、能提供長期投資前景與低風險的市場。

另外,柔佛產業發展商和麗園(Austin Heights)董事主席拿督張潤安說,房屋是每個家庭必須擁有的資產;可是,一些政策的落實、分配機制卻出現不均衡狀況,造成還有不少人未能擁有第一間房屋。

與其他發展商看法一致的張潤安認為,建設廉價屋的任務不應局限在私人發展商,假如讓擁有土地資源充足的地方政府、州政府來推行,預料成效會更好。

政府干預不宜過度

他說,產業交易的焦點應該專注在自用、自住,然後用作投資,以對衝通膨的壓力,由市場力量決定發展的步伐會更妥善,政府擔心產業價格持續走高,出手干預在所難免,惟不宜過度干預。

Andaman產業發展公司董事經理拿督斯里張孫通博士說,他個人比較顧慮的是:產業印花稅結構是否會調整,假如調高印花稅,買家需支付更大筆的費用,比產業盈利稅的徵收,對市場的衝擊更大。

MPI海外促銷大馬產業

大馬產業機構(MPI)總經理駱玉梅表示,大馬產業機構的設立,最大目的是到海外促銷大馬的產業,這些產業類型包括店屋或辦公單位、工業產業如廠房,以及零售產業,好比購物商場,至於住宅單位並非主要的促銷產業。

她說,在大馬購買產業的海外投資者,除了鎖定“大馬:我的第二家園”海外銀髮族,也包括在本地工作的海外專業人士,以及在外國工作的大馬國民。

因此,前往海外促銷大馬產業的大馬產業機構,目的是提高外國投資者對大馬產業市場的認識,並非本地產業價格上漲的推手之一。

最近一、兩年,受到外圍經濟的影響,我國經濟成長顯示放緩跡象,轉手產業市場稍顯疲弱,一些州屬的產業交易明顯下跌,部份原因是價格偏高,也包括提高外資購買產業的最低價措施。

過去5年的記錄顯示,第三季的房產銷量通常比較疲弱,今年第三季,住宅房屋的銷售集中在主要州屬,分別是雪蘭莪、柔佛、檳城及吉隆坡,結合起來共揚升25.5%至4萬零691個單位。

這些州屬之中,柔佛走在前端,按年增長78%,雪蘭莪與聯邦直轄區只取得3%的小幅成長率,而檳城的產業銷售增長率保持可觀,上揚了54%。

限制外資最低價須100萬

假如對產業買家進行分析,不難發現其中有不少是海外投資者,儘管一部份市場人士認為,外資產業買家是促使產業價格大幅上漲的原因之一,特別是在柔佛的努沙再也、檳城及巴生河流域等地區。

不過,政府現階段並沒有計劃管制外資在產業的購買,只是市場普遍認為,有必要提高外資購買產業的最低價,由於產業價格普遍走高,目前的50萬令吉門檻似乎太低。

房地部長:限外資購價應按個別州屬制定

城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼達蘭較早前指出:“這是個開放市場,我不認為應該剝奪發展商從售賣產業給外資賺取盈利的機會,只是一些地區的屋價已上漲至超出普通市民的購買力,也許發展商與州政府應該考慮、調高外資購買產業最低價至最少100萬令吉的指示。”

不過,部長認為,這項措施不能一概而論,就是按個別州屬的產業市況、供求水平、地點而定,其實,檳城已率先實施外資購買產業最少100萬令吉的措施。

阿都拉曼補充,外資產業買盤,其實對產業的走勢影響不大,因為外資在本地產業的投資,所佔的比率在5.5%之間,屬於相當小的比率。

產業顧問公司指出,外資比較集中的地區,多數是首都吉隆坡、檳城、沙巴、柔佛依斯干達等地,而他們鎖定的是屋價比較高的房產單位,例如豪華共管公寓、度假別墅。

結語:

1997/98年的亞洲金融危機提醒了我們,亞洲一些國家在1990年代(1990/96年)投資水平過高,其中包括在土地與產業潛在投機成份,促使市場面臨金融危機時無法承受衝擊,危機發生後,產業市場深受打擊,辦公領域過剩的現象立竿見影,至今,少數一些辦公產業仍未恢復元氣,這是回顧過去市況最好的鏡子。


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 星洲日報
Publish date:22/09/13

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