Saturday, September 14, 2013

曾淵滄教路 11.09.13: 回報雖低 利率更低 樓市難言有大泡沫

回報雖低 利率更低 樓市難言有大泡沫
英國《經濟學人》雜誌,以目前買樓收租的回報率相對比較歷史平均值的數據來衡量樓市是否處於泡沫階段,結果香港排名世界第一,即泡沫化最嚴重的地方。

一九九○年,我以120萬元買下匯景花園一個單位,每月收租8,000元,包差餉及管理費。目前,該物業市值630萬元,但租金值上升至16,000元,同樣包差餉、地租、管理費,在不考慮差餉、管理員、地租的成本之下,當年的回報率為8%,今日的回報率僅3%。因此,如果我們以租金回報率來衡量,目前的確是大泡沫。但是,目前你向銀行借錢買樓,銀行收取的年利率不足3%。當年我買樓,銀行收取的年利率超過10%。因此,收租回報率是肯定與銀行利率掛鈎的,是不是泡沫?在不同的利率環境之下是不容易下定義的。


當年銀行貸款利率高,存款利率也高,在上個世紀的九十年代,很難想像有朝一日,銀行存款利率會降至接近零的水平,當時有許多慈善基金,章程內說明本金不能動,只能動用銀行利息收入來搞慈善。許多老人靠收息過日子,大量移民加拿大的香港人目標過「息摩」的日子,所謂「息摩」即每月收利息過日子,無所事事就到購物中心(mall)走走。

港人目標過「息摩」日子

這麼多機構與人靠收息做慈善活動、過日子,因此,當年投資界也流行一種所謂的復利率投資法,大量財經專家鼓吹大家把錢存在銀行收定期存款利息,把利息再投入存款,利加利,不斷地滾存,威力驚人,如果能有每年8%的利息收入,九年便可翻一番,1萬元變2萬,十八年變4萬元,二十七年變8萬元,三十六年變16萬元……

很可惜,這個如意算盤不是這麼容易打,今日,我們也同樣很難想像甚麼時候銀行會回到一九九○年時代?今日,美國三十年期國債利率不足4%,即買入美國國債,未來三十年每年只能收取如此低的利息,人生有多少個三十年?

復利率投資行不通

是的,這個世界變化太大,許多年前,沒有人會想像到像美國這樣世界無敵的國家會爆發金融海嘯,那個年代,只有亞洲金融風暴,只有阿根廷、巴西、墨西哥金融危機,想不到有一天,風暴降臨美國,更想不到美國會把利率壓至很接近零的水平,同時大量印鈔票,今日樓價上升,是因為銀行利率更低。

世事無絕對,曾經在多年前流行一時的復利率投資法今日無影無蹤,今日,我很同情一些退休老人,手上有一點現金,不知道該投資甚麼?買樓收租回報低,存在銀行更糟糕,買股票都不懂得該買甚麼?何時進場?何時離場……

     
輯錄自 524期 Book A 【曾淵滄教路】



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 東周刊
Publish date: 17/07/13

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