Saturday, September 7, 2013

曾淵滄教路 04.09.13 : 價值被嚴重低估 地產股可長線買入

現在距離美國聯邦儲備局九月份的會議日期已經很靠近,這次會議肯定會談及退市的問題,就算九月份不退市,十月份退市的機會就會更濃厚,市場就有更多的造淡機會。

出現雙重折讓

許多人都認為,受退市影響最大的是樓市,如果樓市下跌,地產股應該會隨之下跌,最近,一些地產發展商推出新樓盤,被部分傳媒形容為大劈價,但是,地產股的股價並沒有出現大幅下跌,走勢基本上是與大市同步,個別地產股如嘉華國際(0173),雖然今年上半年純利倒退,但是股價的表現都不錯,
好些評論更認為市價是低估了這隻股,上星期,長實(0001)與和黃(0013)宣布賣掉一些產業,分別獲利數億元,獲利比率頗高,這說明不少地產股的價值是嚴重低估了。第一層的低估是市價遠低於帳面資產值,這是人盡皆知的事,除此之外,還有第二層的低估是帳面值本來也遠低於真正的市場資產值,看看上述的長實、和黃出售物業,獲利率約40%,可見帳面值是低估了40%,另一個例子當然是嘉華國際;嘉華國際持有不少銀河娛樂(0027)股權,銀河娛樂股價一再創新高,真正的市場價值當然遠高於帳面值。

兩種低估的因素合算起來,股價與真正的市場價值就出現巨大的折扣,因此,不論樓價會不會大跌,地產股的股價依然遠遠低過其真正的資產值的市價。

當然,過去幾年,香港與中國大陸的地產股,股價與資產值長期有個折讓,因此,不少人仍然認為以折讓價買地產股沒有甚麼意義,因為折讓長期存在。

不是的,折讓不是長期存在,而只是存在於整體大市氣氛不佳時,去看看二○○七年,股市狂熱時,有沒有折讓?

或者你又會說,要等多久才可以等到股市狂熱?當然,我沒有水晶球,也從來不期望自己有水晶球,我們不需要水晶球,我們的投資,需要的是策略、理性的分析。

手持農地成本低

假設,目前有隻地產股,股價與資產值折讓50%,如果有一天股市狂熱,股價與資產值之間沒有折讓,這意味着股價可以升100%,你認為還得等多少年才會出現狂熱的股市?七年?五年?如果是七年,即相等於每年以盈利計算,獲利10%,如果是五年,那麼,每年盈利回報率是15%,去哪裏找這麼高回報的投資?

或者,你擔心,將來樓價大跌,那麼,地產商手上的土地資產豈不大貶值?

錯的,本地地產商手上持有的土地,成本都非常低,特別是那些大地產商,手上持有的是農地,每平方呎成本估計只需要五百元,絕大部分未補地價,一補地價就馬上建樓,兩年內推出市場套現,風險不大。

這就是所謂的長線投資。

     
輯錄自 523期 Book A 【曾淵滄教路】




Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 東周刊
Publish date: 17/07/13

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