Saturday, September 14, 2013

嘉華國際(0173.HK) - 上海項目前景樂觀,香港項目策略正確

推介日期   03-09-2013 
投資建議增持
建議時股價$ 3.820
買入價N/A
目標價$ 4.400

嘉華國際(0173.HK) - 上海項目前景樂觀,香港項目策略正確

公司簡介

嘉華國際為本地綜合房地產發展商及投資者,物業分怖於香港﹑上海﹑廣州及東南亞,涵蓋住宅﹑甲級寫字樓﹑酒店﹑服務式公寓及商鋪。集團在香港合資發展的項目包括深灣9號﹑天賦海灣﹑御金國峯等。集團的主要業務設於中國內地的珠江三角洲及長江三角洲。物業發展項目主要位於上海及廣州等一線城市之黃金地段。在中國推售的項目包括上海嘉御庭﹑嘉怡水岸及嘉天匯。

投資概要:

因為去年基數高,今年上半年核心盈利錄得同比下跌69.9%

嘉華國際公佈的2013年上半年基本溢利為8.34億港元,同比下跌69.9%,主要因為期內較少香港的物業銷售入賬及去年為創紀錄基數高的一年。連同合營企業及聯營公司的貢獻,應佔收入為36.3億港元,同比下降49.4%,主要銷售貢獻來自上海嘉悅天地及嘉御庭。租金收入則同比輕微上升2.5%至1.4億港元,但利潤率由85.9%改善至89%。中期派息為每股5港仙,與去年同期持平,反映較高的派息比率及我們想強調現時股價相等於3.9%股息率(歷史長期平均為2.6%)。資產淨值(列賬)同比攀升10.8%至每股8.2港元。負債比率減少2%至19%健康水平。

管理層致力擴大投資物業組合以增加經常性收入

嘉華國際管理層於分析員簡報會中提到未來將擴大投資物業組合以增加經常性收入。位於上海21,000平方米的嘉御庭及29,000平方米的嘉天匯計劃預留作服務式住宅出租,在現有120,000平方米樓面面積的投資物業上增加租金收入,雖然上海豪宅物業的出租收益率可能不吸引,但因為物業位置優越,嘉華國際管理層看好其潛在升值能力。我們認為這是好的舉動,因為嘉華國際的核心盈利相對波動,增加經常性收益可於物業市場低迷時提供穩定的收益。

內地項目進展順利,香港項目轉向剛性需求為目標

如我們於之前的研究報告所提及,嘉華國際2013及2014年的核心盈利主要來自上海及廣洲項目。上海嘉怡水岸於2012年7月開始預售,錄得熱烈反應及已售出超過70%單位。廣州嘉匯城1期則在今年1月推出,至今逾50%單位售出,我們預期該2個項目會於今年下半年入賬。嘉華國際將繼續於下半年推售上海的嘉御庭及嘉怡水岸﹑廣州的嘉匯城及嘉爵園餘下單位,新項目上海嘉天匯及江門嘉峰匯則計劃於2013年年底或2014年推出,我們對以剛性需求為目標的項目感到樂觀如嘉怡水岸及嘉匯城,但預期豪宅項目如嘉御庭及嘉天匯的銷售步伐將相對緩慢。我們喜歡嘉華國際於香港的地產發展項目策略,香港豪宅項目深灣9號於去年推出,在香港房地產週期的高峰收到良好的反應,至今逾90%單位已售出。嘉華國際亦於去年購入2幅位於將軍澳及1幅位於元朗的地皮,合共樓面面積達122,000平方米,預期會於未來2-3年建成住宅推售,以用家為銷售目標。我們認為嘉華國際於香港項目轉向剛性需求的發展策略正確,因為香港剛性需求大及於政府辣招下,預期香港豪宅市場維持低迷。

估值

嘉華國際現時股價相等於我們預測資產淨值63.6%折讓,市賬率則為0.47x。基於內地地產項目前景正面﹑於香港的地產發展項目策略正確及現時相對高的股息率,我們重申"增持"評級,目標價維持4.40港元,相等於預測資產淨值53.6%目標折讓,與長期歷史平均值一樣。

主要風險

房屋政策抑制需求
中國經濟轉差,影響購房意慾
樓價大幅下跌


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 輝立証券
Publish date: 03/09/13

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