Monday, August 19, 2013

股价跌回酬升 REITs展现魅力

全球债券回酬率上扬,大马政府债券也隨之走高,为本地的房地產投资信託(REITs)带来新的局面,由于房地產投资信託是一种固定收益投资工具,在债券回酬率提高之后,房地產投资信託也將需要提供更高的股息回酬,才能维持其对投资者的吸引力。

近期一些大型房產投资信託的价格回调,將房產投资信託及政府债券的利差水平,重新拉近至歷史平均水平。

一些分析员认为,这是进场的好时机,因为房地產投资信託的前景佳,然而,亦有分析员认为,房產投资信託在这一轮的回调之后,股价虽然已见底,但是由于估值已经全面反映利好因素,上涨的空间也不大,並非所有的房產投资信託都值得买入。


在之前人们寻求抗跌及安全投资工具之际,获得市场青睞的房產投资信託(REITs),在投资者的追捧下持续走高,导致回酬率相对失色。在大选之后,不確定因素消散,投资者转向其他回酬更高的工具,房產投资信託则因为价格走高之后,回酬率相对下跌而相形失色。

然而,这样的情况近期却出现逆转,房產投资信託股价在过去两个月持续下滑,让回酬率重新走高,黄氏星展唯高达研究指出,这是累积房產投资信託的好时机,然而,却也有分析员认为,房產投资信託的估值仍高。

房產投资信託价格下滑主要是因为美国联邦储备局退场的言论,以及惠誉下调大马信贷评级展望,导致政府债券价格下滑,回酬率提升所致。政府债券如何影响房產投资信託?

利率变化影响回酬

房產投资信託和政府债券都是固定收益投资工具,同样会受到利率变化的影响,当利率走高,这些工具的回酬率会相对的失色,因而导致价格走低,当利率下滑,回酬率也就会相应的提高。

首先,我们来看看政府债券近期的走势,从中了解房地產信託价格近期下跌的原因,及接下来的走势。

美国联邦储备局在5月初发表可能缩减购债规模言论之后,全球债券利率开始走高。过去两个月,政府债券回酬率显著低於长期平均水平的市场,债券价格下滑的趋势就越显著。其中,香港就是一个很好的例子,债券回酬率在这期间翻倍上扬,加上惠誉宣布调低大马信贷评级展望至「负面」,使到大马债券市场的回酬率自5月中开始走高,与此同时,同样以回酬取胜的大马產业投资信託也出现类似的走势,股价下滑,將回酬率推高。

由於过去两年大马的利率持平,因此,当其他市场的债券回酬率大幅下跌之际,大马政府债券的回酬率没有显著的偏离长期平均。大马政府债券在5月初达到3.05%的低水平,主要是因为大选的结果符合市场的口味;而近期债券回酬率飆升至4.13%的高水平,则主要是因为惠誉评估机构,下调大马信贷评级展望,从稳定调低至负面所至。虽然如此,另外两家评估机构-穆迪及標普则重申大马的主权债券评级展望为稳定。

野村证券分析员认为,短期內,这两家评估机构相信不会下调大马的主权债券评级展望。不过,分析员也指出,由於大马政府债券目前有47%由外资持有,因此,在一定的程度还是可能面对卖压。

根据了解,国家银行目前正紧密的观察这一趋势,並强调当外资在利率预计走高之际,脱售本地债券,市场仍有足够的本地买家吸纳这些卖盘。野村证券相信,政府债券回酬率持平在3.5%的情况將不复见,不过,本地买家將继续支撑政府债券市场,这將限制回酬率大幅度上扬的趋势,政府债券回酬率料在4.0至4.5%之间波动。

马美债券利差拉近

大马债券回酬率普遍跟隨美国债券市场的走势,不过,两个市场的相关性不比区域其他市场来的紧密。这表示,在美国债券回酬率预计持续走高的情况下,经济学家认为,大马债券回酬率不会出现同样幅度的增长。因此,大马及美国债券的利差將缩小。

根据野村证券分析员的观察,在过去,债券和房產投资信託的回酬率涨或跌的走势都是一致的,然而,大马房地產投资信託的股息回酬的涨跌幅度,却比债券回酬率更显著。

而当中,大型的房地產投资信託对债券回酬率的变化,会有更大的反应。这相信是因为,大型房地產投资信託的流通量比小型房地產投资信託来得高。

与区域的房地產投资信託相比,大马房地產投资信託的利差处於较低的水平。新加坡及香港房地產投资信託的週息率普遍处於比当地10年政府债券利率高4至5%的水平。而大马的零售房產投资信託则只比10年期政府债券利率高2%。

前景佳 大马REITs最具吸引力

《彭博社》的市场共识预测,区域內的房產投资信託可取得每年5-6%的成长。野村证券预计其追踪的3只大型房產信託(怡保花园房產信託,柏威年房產信託及双威房地產投资信託),在2012至2015年的净利年复合成长率將达到7.1%-10.0%,比区域业者更具吸引力。

分析员指出,目前,在大马交易所上市市值超过5亿美元,同时可提供超过4%週息率的股项並不多,这也说明,为何投资者这愿意支付较高的价格购买大马的房產投资信託。这样的情况,短期內料不会出现改变。

由於大马的零售房產投资信託有较好的成长前景,加上本地市场可提供同样回酬的股项选择不多,因此,分析员认为,大马房產信託对债券回酬率的利差相对较小仍属合理。因此,利差水平相信不会追隨新加坡及香港的房產投资信託,进一步扩大至4%。

大马2013年次季的消费信心指数增长至122.9点,第一季的消费信心指数为118.7点。同时,第一季的零售销售成长为7.5%,比大马零售集团(RGM)原先的全年预测5.9%来得高,这也促使大马零售集团上调全年预测至6.4%。大马主要的零售房產信託持续取得接近100%的租用率。在地点良好的市场,住户的续约租金调升率仍可达到10%以上。

虽然大马零售房地產投资信託的基本面强劲,但以歷史平均水平及以区域业者做比较,分析员认为,本地零售房地產投资信託的1.1至1.3倍价格对账面值,及2%或更低的利差並不算是吸引力的估值。然而,相对更高的估值,其实也显示出,这一类投资工具的良好基本面,以及投资者的购兴持续支撑著价格的走势。

至於投资风险,野村证券分析员指出,必须留意全球利率走势,大马政府债券的情况,以及利差幅度。

就全球利率走势而言,分析员预期联储局在9月开始缩减购债规模,虽然如此,他不认为债券市场將进一步下跌,因为市场已消化有关的消息,5月至今债券价格已经预先反映这行动。然而,若美国有更激进的措施,当地债券回酬率將进一步走高,大马政府债券也將呈现同样的走势,届时將减低房地產信託的吸引力。

由於大马政府债券的外资持有水平相当高,因此,外围的风吹草动都可能引发外资的拋售潮,虽然本地投资者相信將会进场扶持,不过,大量的外资持有水平,终究是一个风险。突如其来的拋售行动,仍难免推高债券回酬率。

分析员也指出,不包括贺达房產信託在內,大马零售房產投资信託的长期平均利差水平是2.20%,虽然说,零售房產投资信託稳健的前景,是这类投资工具回酬相对较低,但仍吸引投资者的原因。不过,一旦投资这的风险偏好改变,这类投资工具就不再受欢迎。

整体而言,分析员继续看好大马零售市场,中期內,该领域仍有成长空间,因为国內的中產阶级规模接续扩大。然而,当更多新的购物广场建成,竞爭將会更剧烈。不过,最高档的购物广场仍可以享有高租用率。不过,续约租金调升率则相信將面对一定的压力。

在近期的股价调整之后,大马房地產投资信託目前的价格对账面值处於1.1至1.3倍,週息率约为5.5至6.2%之间,野村证券分析员认为,这是合理水平,因为这反映房產信託良好的基本面。

黄氏星展唯高达研究指出,预期隔夜利率走高,过去两个月,政府债券回酬率持续走高,10年期的政府债券从3.1%的低水平,走高至3.9%,而紧贴债券市场走势的房產信託,在这期间的股价则下跌超过10%,回酬率因此重新走高20至30个基点至6.1%。

分析员认为,大马房地產投资信託的估值虽然仍比区域的同业高,不过,基於回酬率已经回到2013年初的水平,值得趁低买入。

半数REITs跑贏大市

今年以来,由於投资回酬比银行定期存款来得高,加上股票价格走高,在大马股市上市的房產投资信托(REITs)的確引起不少投资者的注意。

这可从大马股市的16只上市REITs,大部份股价跑贏反映全场走势的富时综合指数看出一般。但是,若要和反映大马股市產业股表现的產业指数相比,REITs的表现却又显得差强人意。

可以这么说,REITs虽有可取之处,但却未能完全俘虏投资者的心,尤其是在產业市场有见顶之虞,利率有回升的担心之下,投资者对REITs的兴趣已有降温的趋势。

大马股市目前共有16只上市的REITs,我们以这些上市REITs年头至今的股价表现,市值和营业额规模等著手,来评比它的过去表现及未来可能出现的走势。

从图表可以看到,从年头至今,共有8只REITs的股价涨幅跑贏综合指数;1只和综合指数扯平;另有7只跑输综合指数。

综合指数从年头至今共升高7%或118点至1792点。因此,REITs年头至今的股价表现只是略贏综合指数一个马鼻。

跑输產业指数

但是,若和年头至今涨幅达31%的大马股市產业组指数相比,REITs的表现可以说是望尘莫及,没有一只REITs的涨幅可以和產业组指数相提並论,即便是股价表现最佳的雅饰房產信托(AXIS REIT),股价涨幅也只有19.38%。

针对这个现象,產业分析员表示,在国內房地產市场炽热的情况下,投资者较钟情於较可以直接反映市况的產业股,而不是以收租为主的REITs,是可以理解的。

其中一位分析员说:「当市况大好,行情標青时,大家都愿意投资,也愿意承担更高的风险,在这情况下,风险相对较低及回酬也相对较低的REITs,无法和產业股相比,是很合理的反映。」

那业务规模又是否会影响到REITs的投资印象呢?

分析员不否认国內上市的REITs业务规模,的確是让它无法成为全场焦点的部份原因。在16只上市REITs中,每年营业额超过3亿令吉的REITs只有3家,佔总数的1/5不到,也等於说有高达8成的上市REITs每年营业额是低於3亿令吉的。

房地產生意是一个讲求规模的生意,规模较小的业者往往无法取得较好的利润,除非有关公司是专走高档或独特市场的业者。

除了营业额之外,公司的市值亦是衡量规模的指標之一。在16只上市REITs中,市值超过10亿令吉的REITs有7只,佔总数44%。这等於说明超过一半的REITs,市值是低於10亿令吉,这个水平相等是中小型股的类別。

在16只REITs中,市值最大的是怡保花园產业信托,以8月14日闭市价计算的市值是44亿4000万令吉,紧追在其后头则是柏威年產业信托,市值为42亿1000万令吉。而市值最小的只有1亿1800万令吉,那便是AMANAHHARTA。

市场给予REITs的估值或许也可说明为何这类股票,相比之下没有產业股那般受欢迎。

我们根据16只REITs的本益比计算出其平均值,得到的数目是10.9倍(参阅附表)。这个估值水平低于综合指数的超过16倍。市场到目前为止只愿意以不超过11倍的本益比来买卖REITs,在一定程度上限制了REITs的转手量。

其中一名分析员指出:「假如你有注意到的话,REITs在一个上升的股市中,往往是最后才受到注意的股类。也就是说当全场的估值都相对被提高了,市场才注意到落后的REITs,这个时候REITs才有补涨的机会。REITs在过去一年的股价表现,便清楚说明这点。」


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 東方日報
Publish date: 18/08/13

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