Tuesday, August 20, 2013

曹仁超:别做蜗牛乱买房

曹仁超:别做蜗牛乱买房
2013-08-17 09:44:25第一财经日报

许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具,以为通胀高时,房价也会跟着上涨,有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率,可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌

  不背龟壳 不做蜗牛

  自古以来,结婚是中国人的终身大事。婚礼办得隆重又体面,象征男方家族富有、地位高。中国人通常认为“成家”先要“立室”,买了房“有瓦遮头”,才能建立属于自己的家。相反,婚后要租屋或与家人同住,就好像寄人篱下一样。


  老曹我年轻的时候,香港已经流行“四仔主义”,提倡男人一生要达成四个目标:“买架车仔,买层楼仔,娶个老婆仔,生个仔仔”,也就是“买辆车、买套房、娶妻、生子”。这个想法至今仍然经久不衰,香港近年房价不断上涨,不少年轻人振臂高呼“没钱买房,女友不肯嫁”,或者“买不起房就不结婚”。买房仿佛成了结婚的必要条件。

  2011 年有内地网民分享及总结出“中国十大城市娶亲花费清单”。结果深圳(楼盘)第一,娶亲需要208.2 万元人民币,花费同样超过200 万元人民币的还包括北京(楼盘)(202.8万元)及上海(楼盘)(200.8万元);超过100万元人民币的则有杭州(楼盘)(178.2万元)、广州(楼盘)(128万元)、天津(楼盘)(108.6万元)及南京(楼盘)(102.8万元)。

  深圳娶亲清单包括均价人民币178.4 万元的楼房一套(80平方米)、装修10万元、家具5 万元、轿车10万元、度蜜月1.2万元,以及拍拖两年的消费约3.6万元。清单中假设办喜酒的4万元人民币可以靠收红包相抵,并以花费不算太高的韩国为度蜜月地点。简单算算可知房子在清单所列的相关开支中占了近九成。

  假设男方有资产30万元人民币,年薪6万元人民币,他要倾家荡产不吃不喝并工作30年,才能“风风光光”娶老婆。反之,如果住在深圳的小情侣不买房的话,不需20万元人民币就可以组织家庭了。也难怪内地近年吹起了“裸婚”风。

  为结婚买房,不合时宜

  我老曹认为,结婚要有自己的房子,只是上一代人所定的规则,已经不合时宜,年轻人应该敢于推翻旧制,因时制宜。

  现在内地有种说法,说高房价是丈母娘推上去的,因为丈母娘要求女儿结婚时男方必须要有一套房子。

  我老曹则不是。我女儿结婚时,我没有出钱也没有借钱给他们买房子。他们自己买不起房子的话,就应该去租,何必勉强买下?我老曹实在不希望女儿依赖父母,应该自食其力,况且我不赞成年轻人太早买房,年轻人买房越迟越好!

  我老曹常说40 岁以前不要买房。40 岁以前如果买了房,我就没有钱投资《信报》了。当年10 万港元买一套房子,到现在是300 万港元,但我用那10 万港元投资《信报》,2007 年价值1500 万港元,还不包括过去30 年所派的股息。

  腾讯的创办人马化腾也是放弃了买房,用积蓄来创立腾讯,今天公司市值已超过 4000 亿港元。若他当初选择买房,没有创业,现在可能只是一个住在小公寓里的打工仔。

  内地物业市场“市场化”由1994 年开始, 参考外国例子, 最少有28 年好景,加上城镇化进程刻不容缓,已经买了房的到2022 年都不用太担心房价大幅回落。但内地房地产持续上涨已经超过 15 年,还能持续多久?我老曹认为维持不到五年。而内地经济未来看涨多久?15 年。

  以人均收入计算,香港和内地的房价都是天价。国际物业顾问机构莱坊(Knight Frank)2012 年公布的主要国际住宅指数(Prime International Residential Index,简称PIRI)显示,以当地年均收入来买一个100 平方米的豪宅计算,香港地区位列全球第五,需要96.4 年的收入来买房子。

  该机构又指出,由2006 年第四季至2011 年这五年间,香港平均房价升幅达93%,属于全球第二炽热的楼市。而《经济学人》2012 年3 月曾发表季度房价指数,比较21 个经济体,结果发现中国香港的房价比“合理价值”(长远售价与租金收入的平均比率)高出58%,世界排名第二,仅次于新加坡。但需知道新加坡85%的人口居住在政府提供的租屋里,也就是说受高房价影响的只是新移民。

  美国美世咨询公司(Mercer, LLC)公布了一份“2011 年全球214 个大型城市生活成本调查报告”,香港排名第九,是中国城市中排名最高的。报告称香港生活成本激增主要来自房屋租金。而内地城市的排名均比前一年上升,上海和北京分列第16 和17 位,广州第31 位。

  陆地上爬得最慢的动物是蜗牛,海里面游得最慢的是寄居蟹。它们为什么行动如此缓慢?因为它们全都背着壳。背着壳,做房奴,不但不能随心所欲地消费,更严重的后果是因为买了房子,缺乏资金,也失去了承受创业投资风险的胆量,会白白错过“以钱赚钱”的创富机会。

  我老曹明白,想拥有自己的物业并不过分。毕竟有自己的房子,婚后非但不用跟父母同住,省却很多麻烦,而且婚后生活似乎也更有保障、更有安全感。不过要记住楼房绝对有可能是你一生中付出最多钱去买的东西,大部分人为了买它,要负债数十年。

  最好的买房时代已经过去

  许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具,以为通胀高时,房价也会跟着上涨,有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率,可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。

  通胀或通缩, 一般看消费物价指数(Consumer Price Index, CPI)走势,CPI 包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字,而房价没有计算在香港的CPI 中。标普/凯斯—席勒房价指数显示,根据美国房价由1890 年至今120 多年来的走势,我们无法证明通胀和房价是同步的。

  战后至今,美国房价平均每年升幅大约只比CPI 高2%,但楼市本身已经历过几次周期,例如1987~1994 年回落、1995~2006 年上升,及至2006 年下半年起再次回落,2012 年起又再次上升。

  同样地,除了1975~1976 年及1998~2003 年,通胀每年都有,但房价却几次大起大落,回顾历史即知,影响房价的因素很多,即使是通胀期间价格也会下跌。

  香港地产的“黄金30 年”起步于1967 年,至1997 年结束。1973~1974 年期间,香港通胀率达到双位数,受石油危机影响,香港房价不升反跌,跌幅更超过三分之一。1974 年香港地区银行界宣布为楼宇按揭做15 年分期付款,令1975~1981 年房价大幅上升,由每平方尺200 港元升至1100 港元,升幅达四倍多。

  1997 年7 月亚洲金融风暴,加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策,承诺每年供应8.5 万个居住单位。香港房价由1997 年8 月至2003 年4 月狂泻65%,人人叫苦连天。当时CPI 仍在上涨。

  到2010 年政府推出“额外印花税”,打击炒卖,令成交量减少,房价才稍微回落, 2011 年起房价又再次拾级而上。

  由此证明除了通胀,房价还受信贷松紧、经济盛衰、政策等因素影响,如果单单为了抗通胀而买房,很容易连本带利亏掉。房价和通胀不一定同步,因此我们不应抱着为了抗通胀的心态而买房,也不要当买房是储蓄;买房绝对是一项投资。

  买房不一定保值,更不保证能助你飞黄腾达。买楼宇按揭不但增加自己的负债,还是一项风险不小的杠杆投资,除非首期金额大、贷款额和利息开支小,风险才会相对低一些。若靠贷款来买房,楼房表面上是资产,实际却是债项。畅销书《富爸爸,穷爸爸》甚至建议我们不要为了买房而负债,我们应该买入的是资产而非债项。

  别忘了1997 年和2003 年不少香港中产家庭变成负资产,破产的例子比比皆是。买房百分百是投资,而投资不是百分百会赚的。老土一点,就如广告所说:投资有风险,价格会升也会跌。

  不要因为错误的观念而让自己负上过百万元的债务,成为每天为还款而打工的房奴。我们应该抱着投资物业、让财富增值的心态来买卖物业。

  我老曹认为,在决定把大量资金投入房地产市场前,必须先认清投资和居住需要的分别。置业应从投资角度考虑,从升值潜力去决定何时买卖。如果你只求“有瓦遮头”,便应从实际需要角度出发,租一间你需要的房子居住,不要贸然买下。


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 第一财经日报
Publish date: 17/08/13

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