Monday, August 12, 2013

沙巴亞庇產業穩健成長

沙巴亞庇產業穩健成長
Created 08/11/2013 - 05:08
隨著過去2年處於上揚走勢後,沙巴亞庇產業市場整體而言、保持穩健成長步伐,在一些已發展起來、出入方便的地點,首要產業仍是多數人追逐的單位,預料可繼續取得較高價位。

2012第四季,由於原棕油價格下跌,市場基本面保持謹慎,無論如何,儘管吸購率適中,2013年的產業價格保持穩定。

辦公樓回酬率5%


市場供應保持在620萬平方尺,以及出租率介於91%的水平,量身訂造辦公樓整體保持穩定,市場對亞庇量身訂造辦公樓的需求,主要獲得週邊地區與市郊標誌辦公樓發展計劃的推動。

雖然租金波幅不大,回酬率介於5%的水平,不過,量身訂造辦公樓的市場價值顯示上漲。

更多標誌辦公樓計劃豎立

市中心KK時代廣場附近的發展往南移,接下來亞庇將有更多標誌辦公樓計劃,例如Sutera Avenue的10層樓18個標誌辦公單位,為綜合商業發展的首期計劃,這些現代化的辦公樓擁有電梯設備,較上層的是辦公單位,底層與較低層則是商業空間。

距離Sutera Avenue不遠的Aeropod@Tanjung Aru,是沙巴州火車站一項再發展與現代化計劃,8層樓的標誌辦公樓有26個單位,面積大約1萬2千平方尺,2011年推出時價格從880萬令吉起跳。

在K K時代廣場,6層樓的角頭店屋辦公樓,一樣擁有電梯設備,在轉手市場以750萬令吉成交,進展中的Riverson綜合發展計劃,有一座6層的辦公樓,就在Riverson步行零售廣場的上端。

至於市區以外地點,辦公空間未來的供應,主要來自市郊店屋辦公樓。

放眼接下來的日子,辦公空間的價值料將繼續上揚,特別是新的辦公樓與店屋辦公樓發展,整體價格顯示揚升,雖然回酬率可能偏軟或保持穩定,可是,租金則未能配合產業價格的上漲同步走高。




舊住宅價高有市

由於新增供應有限、地價與產業建築上升,新發展計劃的價格料將繼續走高,在基本設施完善的社區,舊的住宅產業雖然價格昂貴,可是,仍有不少人物色這類產業單位。

不過,租金走勢保持穩定,在屋價上漲的情況下,影響市場對投資產業回酬的預期。




共管公寓
主打高密度中價位

雖然最近幾年已有不少共管公寓產業推出市場,不過,該領域繼續保持活躍,新推出市場的共管公寓計劃,仍超出有地房產計劃的數目。

說到共管公寓計劃,新推出市場的主要是高密度、中價位的發展計劃,2012年推出市場的11項發展計劃,估計有3千零77個共管公寓,大約1千790個單位或58%來自1蘇來曼黃金樓(950個單位),以及麗都四季(840個單位),放眼中價位的買家,這2項計劃皆取得不錯的吸購率,主要是與高檔共管公寓,以及亞庇迅速上漲的房價比較,價格較具競爭力。

高檔產業方面,The Loft & KK時代廣場最後一期(C座與D座),以54萬8千令吉至280萬令吉(每平方尺600至1千100令吉)出售,對C座而言,這相等於首2年每年5.5%的租金回酬率,那些買來自用者,獲得5%特別優惠與2%回扣。在其他地方,管理好、地點佳的產業,價格穩健增長,特別是面向海邊景緻的單位。

一棟高56層的共管公寓雙子大樓,預料將是沙巴最高的大廈,已獲沙巴州內閣原則上批准,建議中的540個單位共管公寓,坐落在達邁5英畝的土地上,位於魯央住宅區,這項計劃訂於2013年內推行。

其他的共管公寓發展計劃預料將在2013年推出,這些計劃分別是Lido Avenue,以及兵南邦的麗陽龍馬計劃。

對高檔共管公寓來說,租金市場保持穩定,畢竟供應有限,最近完工的共管公寓問價,比之前的高出10%至20%,這些是面向海灣景緻的單位。

價格料續走高

鑒於最近幾年市場保持活躍,加上土地與大廈建築成本上升,2013年的共管公寓價格料繼續走高,不過,由於加入市場的共管發展計劃較多,吸購率可能稍微放緩。




直飛航班多
休閒產業看俏

沙巴是大馬主要旅遊州之一,亞庇也是國內外遊客觀光的其中一個主要城鎮,過去幾年,前往亞庇的旅遊保持增長趨勢。數據顯示,2012年前往沙巴的遊客人數為290萬人,按年增長1.1%,雖然來自大馬其他州的遊客減少,不過,國際遊客則顯著增加。

該州旅遊、文化與環境部長指出,來自澳洲柏斯與日本直飛航班的遊客增加,包括通過亞庇過境的班機,顯示國際過境旅客相應增多,供國內旅客的座位因而相應減少,在旅遊促銷配套增加的情況下,將西馬的遊客推向其他海外國家旅遊。

來自北亞洲的旅客,例如中國、韓國及日本的遊客繼續增加,成為沙巴旅遊業主要的遊客來源,不包括印尼,中國佔2012年沙巴最多的國際遊客,總共達19萬3千零10人,在國際遊客中的比率則是28%。

隨著2012年6月起,更多來自中國上海、廣州及香港的直飛航班往沙巴亞庇,預料這個趨勢將持續發展下去,其他飛往亞庇的航班分別來自日本的大阪,以及澳洲的柏斯。

5星級度假村投宿率佳

在酒店業方面,5星級度假村享有不錯的投宿率及客房收費,特別是已建立起品牌知名度,以及擁有全球網絡的休閒產業。由於供應有限,高檔市場及著名品牌的度假發展計劃,將可維持他們在市場的強穩地位。

此外,在2012年完成的酒店發展計劃,包括3星級的精品酒店Lintas View酒店,該酒店位於蓬勃的Lintas Plaza商業中心,擁有90間客房;至於楊忠禮集團的Pulau Gaya度假勝地,位於亞庇市中心外的島上,共有121間度假單位,已於2012年中完成。

當主要市場有更多直飛航班往亞庇,同時,政府繼續努力促銷沙巴的旅遊業,對沙巴的休閒產業,例如酒店、度假村來說,未來展望保持樂觀。




去年2市郊廣場推出市面

沙巴亞庇零售產業在過去一年的發展保持平穩,一些管理質量理想的零售商場,繼續維持不錯的業務表現,購物大廈的零售空間供應介於450萬平方尺的水平。

在中央商務區,底樓300至600平方尺的店屋空間,每平方尺平均租金介於20令吉之間,較小單位的店面租金較高,大型店面及迷你主導租戶,以每平方尺計算,獲得業主給予較優惠的租金。

在亞庇,零售業商場的租金稍有不同,一些位於社區基本設施完善、人流量較多的廣場,可擁有比較高的租金。整體來說,首要廣場的底層零售產業空間,平均資本值介於每平方尺2千800令吉,顯示回酬率大約6.5%。除了以下表顯示的2個市郊廣場,2012年並沒有新的購物商場加入市場。

零售商場空間增更競爭

在接下來的幾年,當亞庇的The Mall@KK時代廣場、KK市中心往南發展的Riverson步行商場、Oceanus Waterfront Mall@KKWaterfront,以及KK市中心的Jesselton Mall,還有里卡士灣的太平百利完成後,隨著零售商場的空間增加,預料將出現更為競爭的形勢。

除了地點及便利性、設計與格局,其他一些因素例如商場的管理、保留租戶、零售商店的業務性質,都是確保零售商場永續發展的關鍵。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 星洲日報
Publish date: 11/08/13

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