Tuesday, August 27, 2013

华商与经济转型系列88:捷运高铁发力(下)二线城市房产看涨

华商与经济转型系列88:捷运高铁发力(下)二线城市房产看涨
Created 08/26/2013 - 13:12
新轻快铁路线同时也与重要交通枢纽如中环车站等连接,预计将为120万居民提供便捷的公共交通服务,在未来能直接拉动沿着这条路线发展邻近地区的产业升值。

我国的产业市场近几年来火红一片,特别是自2010年之后,各主要城市的产业价格暴涨,需求量仍高居不下。

加上多项大型基建发展计划开跑或即将开跑,令这股热潮延伸至受基建发展带动的非核心城市。


以巴生谷为例,吉隆坡以南一带的基建发展已经接近完善,令产业发展趋势也随之从南部向北部移动,延伸至士拉央、增江、甲洞、万挠、双溪毛糯、旺沙玛珠等这些落后大市、极待开发的城郊地区。

这些地区的产业发展被视为是被淡江大道(DUKE)带动,大道的开发因交通便利而带动产业发展,带动沿大道一带的产业价格上涨。

同时,备受瞩目的双溪毛糯连接加影的捷运线衔接雪隆地区,包括多个著名的购物商场如THE CURVE、ONE UTAMA,住宅区如哥打白沙罗、敦依斯迈花园、武吉白沙罗、蕉赖。

这项工程以以双溪毛糯为起点,加影为终点的路线规划,贯穿吉隆坡市区,全长达51公里(其中从马鲁里到中环广场长9.5公里,设有8个捷运站为地下隧道)。

这条捷运路线途经八打灵、吉隆坡市中心、加影共35个捷运站(其中4个将设在现有的综合站,方便乘客转搭电动火车、单轨火车或轻快铁)。

新轻快铁路线同时也与重要交通枢纽如中环车站等连接,预计将为120万居民提供便捷的公共交通服务,在未来能直接拉动沿着这条路线发展邻近地区的产业升值。

新轻快铁成卖点

以现有的轻快铁路线来看,周遭的房产价格早在轻快铁通行时就已经暴涨,因此,上述新快铁站地区也将重现现有轻快铁站地区产业热潮。

虽然产业市场已经火红一片,相信在快铁新路站竣工后,产业还有望掀起另一股热潮。

柯拉娜再也轻快铁线延长工程的兴建,于2012年2月开始进行,至今已完成30%,至于延长安邦线工程则于不久前展开,整个工程预计耗资70亿令吉左右,放眼2015年完工,延期1年推行主要是收购土地的事项有拖延,延长路线将经过首邦市―USJ、蒲种与Glenmarie,终站是布特拉高原,预料这些地区的未开发土地与相关发展商将成主要的受惠者。

除了巴生谷,其他主要城市也在近年来备受瞩目,如今还包括柔佛的依斯干达特区,以及其他紧追上来的二线城市如马六甲、芙蓉、怡保、北海,乃至砂拉越与沙巴等。

这些一直被视为二线城市或州属,也将随着一线城市不断向外延伸,基础建设日益完善而迎头赶上。

衔接努沙再也与新山市区的滨海大道、百万镇第二大桥、已于去年4月通车从班兰衔接至苏丹依斯干达大厦(新关卡)的东部疏散大道、从百万镇通往巴西古当大道也陆续建竣。

此外,马新两国合作兴建一条时速高达500公里、从吉隆坡到新加坡长达约354公里的高速铁路计划(High Speed Rail),预计在2020年前正式通车后,能把吉隆坡和新加坡两地的距离缩短至90分钟,比乘搭飞机更为便利。

这项备受瞩目的高速快铁除了促进马新两国双边联系、增进人民与商业往来将取得极大突破,而且也有助提升吉隆坡成为国际型大都会,带动吉隆坡产业价值再掀起另一个高峰。

建筑业发展带旺房地产

北马的槟城房地产即将受到预计今年竣工的第二槟城大桥带动。这座耗资30亿令吉打造,全长24公里的第二大桥即将成为东南亚最长的大桥。

至于东马,实果交通圈横跨新布兰河衔接亚庇时代广场将兴建一座新大桥,耗资2200万令吉,全长87.4公尺、宽28.4公尺,将于今年竣工。

另外,耗资5亿令吉发展马六甲成为“发展之州”的城市旅游规划等带动的产业增值,也正是投资周边产业的好时机。

大马建筑领域稳健成长,今年首季增长率达14.7%,预料全年建筑业项目总值高达1100亿令吉。

去年大马建筑业增长率达18.5%,全年计划总值1200亿令吉。

继去年建筑合约数额创新高后,预计今年仍会有数项大型工程合约颁布。

除了价值83亿令吉的捷运隧道工程,其他潜在庞大工程包括,南方双线电动火车道(80亿令吉)丶敦拉萨贸易中心(TRX)的土方工程(10亿令吉)丶金銮─白沙罗大道(KIDEX)(10亿令吉),以及两项总额3000兆瓦的发电厂项目。

另外,价值52亿令吉的西海岸大道(WCE)工程,近期已签署特许权协议,可说是2013年最大型的工程。

基建领域的发展预见带动房产升值,因此涉及这些工程的地区,房产价值有望再度升高。

国家银行曾表示,经济转型计划下的多项工程提振建筑与产业发展领域,其中建筑领域在今年内有望取得15.9%的显著成长。

依区房产价屡创新高

依斯干达特区自2006年推展至今,基本建设如大道已经竣工,加上主题乐园开放、教育城发展良好,紧接而来火红的就属房地产,尤其是努沙再也将成为闪烁的巨星。

早前有市场人士认为努沙再也虽然靠近马新第二通道,但当地居民人数并不多,房产发展一度不被看好。

但是,以努沙再也的Medini为例,土地售价已达到每平方尺200令吉的高位,比一年前的每平方尺38令吉翻了几倍,这可能是Legoland、公主港室内主题公园、沿海公路以及柔佛Premium Outlets先后完工,产生一股发展催化剂,也是努沙再也的主要房产计划。

继努沙再也发展稳定之际,Medini崛起成为近期火红的产业焦点。

虽然这里是租赁契约土地,不过,已有不少房产发展商通过Medini进驻依斯干达马来西亚经济走廊,Medini是唯一提供特别奖掖的区域,分别有10年免税期、可自由取得资金与劳力供应资源。

同时,豁免土著与海外固打限额(分别是40%与50%、UEM阳光的公主港与East Ledang也豁免实行该项措施)。

海外买家购兴高

新加坡发展商Ascendas与大亨林荣福,已进军UEM阳光(UEMS)的格邦努沙再也,中国房产发展商碧桂园集团也参与依斯干达Waterfront的金海湾(Danga Bay)房产计划。

碧桂园集团以每平方尺376令吉,或9亿令吉,向依斯干达Waterfront控股,收购金海湾的首要滨海地皮,为依斯干达马来西亚的土地交易,设定新的价格指标。

该集团计划总值180亿令吉的综合房产发展计划,整个计划分3阶段推行,房产类型包括豪华俱乐部、商业大楼、购物商场、高档共管公寓以及服务公司。

然而,UEM阳光的Imperia@PuteriHarbour、Teega@Puteri Harbour,分别以每平方尺725令吉,以及750令吉的售价推出,与巴生河流域一些房产价格不相上下。

另外,实达集团(SPSETIA)在新山(靠近新柔长堤)推出的Setia Sky88计划,以每平方尺1000令吉推售,创下新的售价指标,然而,这些房产均引起海外买家购兴,房产销售纷纷报捷。

工业地价格水涨船高

除了房地产,工业地的价格也一样水涨船高,相信是跨国公司开始看准此处比邻新加坡与各大国际港口的优势,令此处的工业地需求高涨。

虽然该地区的地价自2009年已经高达每平方尺24令吉,但截至今年,此地区的工业地价已经飙升至每平方尺40令吉。

其中,Ascendas集团准备耗时9年、分3个阶段兴建工艺园,料将推动依斯干达马来西亚的商业房产计划,工艺园占地368英亩。

这包括了量身订造工厂、空置地供量身订造工厂用途,半独立式建好工厂、独立式建好工厂,以及商业房产。

从基建发展到建筑、房产和工业地的发展,以及推出的房产计划屡创佳绩,即可预见产业需求依然强稳。

房产需求主要来自两大购屋群,即购买第一间房屋的社会新鲜人,以及购屋投资的本地与海外投资者。

而房产表现亮丽带动工业地价格,意味着各商家对扩展业务的需求依然稳固,除了扩展业务设新厂,相信房产发展蓬勃也吸引外资前来设厂投资。

整体上,我国的劳工薪金仍处偏低水平,尤其与新加坡只有一海之隔的新山,努沙再也工业产业的发展形成了高潜能低成本的吸引力。

以产业需求链来看,房产需求强劲显示劳工供应充足,但工业发展相对也一样可带动房产需求,尤其工业区比邻的房产,更是受到当地职员需求而带旺。


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 26/08/13

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