Tuesday, August 20, 2013

华商与经济转型系列87——捷运高铁发力(上):产业火红利商惠民

华商与经济转型系列87——捷运高铁发力(上):产业火红利商惠民
Created 08/19/2013 - 14:02
大吉隆坡对国民收入的影响深远,公共交通系统将更为完善,除了交通系统获得改善,这个大型计划将引起跨国公司的注意,一旦城市之间的衔接性改善,地价将相应上升。

首相拿督斯里纳吉于2010年10月推出由表现管理和传递单位(PEMANDU)执行的经济转型执行方案(ETP),至今已执行将近两年,多项计划已陆续展开,甚至有些已经能见到初期的成效。

随着2013年步入第三季度,距离2020年先进国目标年的距离,又再拉进一步。


经济转型执行方案旗下一共有12个国家关键经济领域(NKEA),其中大吉隆坡(GKL/GKV)的发展在今年备受关注,主要因为此计划下旗下的数项大型工程预计将在今年颁布,产业被视为是最大的受惠领域。

大吉隆坡计划准备吸引全球100大跨国企业前来投资,此外,国民人均年收入将从4万令吉,提升至7万令吉,海外专业人士的增长率,预期从目前的9%提高至20%。

预计耗资1720亿令吉打造的大吉隆坡计划,将在2020年后将吉隆坡塑建成世界20个宜居城市之一。这将使大马房地产全球化及进一步吸引国际买家,房地产价格也可能会迈向“国际价格”。

国民收入影响深远

在大吉隆坡计划下,政府希望通过高科技的转移,专注投资吉隆坡、兴建大吉隆坡高速铁路、捷运系统、恢复河流的生命力、塑造绿化吉隆坡、启动布城的活力、建立地标性地点,以及推动更多房屋与产业发展计划。

计划下还有8项庞大的建议计划,打造现代商业大厦及豪华高楼住宅,兴建捷运及建有盖走道,预料将成为房产业的投资热点。预期会把城中高楼大厦的价格及租金,带上另一高峰。

大吉隆坡对国民收入的影响深远,公共交通系统将更为完善,除了交通系统获得改善,这个大型计划将引起跨国公司的注意,一旦城市之间的衔接性改善,地价将相应上升。

因此,大吉隆坡计划也被视最能带动产业领域发展的转型计划,尤其快铁的扩展与马新高铁的兴建,必将令地跌站比邻的产业价格飙升,带动产业发展商的营收之余,也相对带动当地的整体发展。

中长期而言,这将是一项惠商惠民的计划。

捷运地段激励购兴

主导2013年的产业销售成长,主要是看好巴生谷捷运2和3线、公私合营发展计划,如八打灵的中央花园城市、双溪毛糯橡胶研究院地段和新街场的马来西亚城市计划,因此将激起产业购兴。

一旦双溪毛糯-加影捷运线完成,加影、双溪毛糯、蕉赖、士毛月房屋需求皆将受惠,若政府披露巴生谷捷运第二和三线的车站,将带动乌鲁冷岳县的成长。

巴生谷计划对产业市场产生的效益,其实已反映在全国产业资讯中心(NAPIC)报告中,政府在2010年后期公布双溪毛糯-加影捷运线时,覆盖蕉赖、加影、本拉让和士毛月的鲁冷岳县区,皆掀起房产热潮。

房市今年续看涨

大马产业经纪公会(MIEA)早前预计,我国在今年的整体产业成交值可成长10%,虽然今年首季的大选因素令产业市场活动放缓,产业成交值增长料不能超越去年的12%。

随着全国大选落幕与政治局势稳定下来,产业市场预计将持续表现良好,该公会相信整体产业市场的成交值预料可在今年增长10%。

如果表现更卓越的话,整体市场的成交值或可增长12%至13%;而去年的整体产业市场的成交值增长12%。

依斯干达气势如虹

其中数个在大吉隆坡计划下的工程,包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)、大吉隆坡(Greater KL)、以及捷运工程(MRT),将协助带动吉隆坡首要中央商务区(CBD)的土地价格。

经济转型执行方案自推出后备受国际市场关注,尤其大吉隆坡计划被视为首要发展方向,不但带动巴生谷的产业发展,连带沿着巴生谷一带的地区也跟着水涨船高。

与其他区域国家相比,大马可说是外资的首要投资地点之一。

我国有强劲的外来直接投资(FDI),主要来自制造领域,这都能支撑工业产业的表现。

价值360亿令吉的吉隆坡捷运计划,预计会在今年下半年有所定案,而吉隆坡至新加坡高铁、槟城的高铁,以及橡胶研究机构(RRI)土地开发计划,也可望在近期宣布展开。

若高铁通车,让新加坡至吉隆坡交通缩短至只需2小时,除了可刺激吉隆坡旅游业与产业价格外,高铁站周遭的地区将被带动发展,产业价值随之增长。

而最受瞩目的,将是目前已经气势如虹的依斯干达特区发展,估计高铁计划将令依斯干达计划掀起另一股热潮,也吸引大量外资涌入投资。

马新高铁带动依区房产

柔佛产业在过去10年一蹶不振,而依斯干达计划正如及时雨,为柔佛产业市场注入一股强心针。

目前,柔佛产业已经触底反弹,飙升高达40%,产业业者固然是最大受惠者,但房产价格水涨船高也令新山拥屋者直接受惠。

依斯干达计划因靠近新加坡,自然地成为新加坡的投资热点,而多家跨国公司在此进行的投资,已提高依斯干达计划在国际的知名度,有望带动更多外资和新加坡投资流入依斯干达。

部分市场人士认为,柔佛人口并不如吉隆坡和槟城密集,加上依斯干达重点区的努沙再也(Nusajaya)人口并不多,开始阶段也受部分市场人士看淡,甚至有者认为依斯干达计划将是另一个白象计划,尤其努沙再也的地点偏远,难以吸引人潮与发展。

不过,随着当地的房地产交易价值增长,带动当地的房产价格。

当然,最大房产需求推动力,仍来自新加坡购屋者的带动。

狮城资金流向柔佛

随着新加坡在今年1月中的打房措施,已导致许多资金流向大马产业,据悉,努沙再也最近推介的产业计划,逾50%由外资主导,大部份来自新加坡。

在依斯干达拥有庞大地库的产业公司,也将从依斯干达计划中受惠,包括UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、双威(SUNWAY,5211,主板产业股)、顺利实业KSL,5038,主板产业股)和吉星(CRESNDO,6718,主板产业股)等。

也因为这趋势,依斯干达甚至被喻为复制版的深圳。

深圳特区因香港的带动而经济起飞,而依斯干达和新加坡的关系,就如深圳与香港般,因工商活动转移而被带动经济起飞。

根据大马投资发展局,新加坡公司自2006年在依斯干达的制造计划超过300项,是依斯干达的最大外资。

由于马新的合作加强,加上新加坡政府拟增加地段供应,皆将鼓励现有制造业者或厂主,在依斯干达重置业务以降低成本。

另外,马新城市轨道交通系统和马新高铁,皆将加强新山与新加坡、吉隆坡与新加坡的联系并缩短路程时间,将进一步带动大马依斯干达区,成为新加坡较低成本的投资据点。

依区地段交易价创高

依斯干达近期的地段交易价创纪录,每平方英尺标价高达376令吉,预计该区地段或产业价每上涨10%,将加强发展商的重估净资产值0.8至8%。

市场看好主要受惠于重估净资产值增幅的包括UEM阳光、马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)和实达集团。

此外,以新山金海湾(Danga Bay)的碧桂园(Country Garden)的产业交易价高达每平方英尺376令吉为例,相信地段身价高涨将加快当地产业价的重估步伐,并对现有的地主有利。

另外,随着当局已公布更多有关马新城市轨道交通系统和马新高铁的站,如新加坡地铁汤申线至丹戎布蒂里(Thomson line-TanjungPuteri)和努沙再也站,车站附近的产业价都将飙升,依斯干达滨海控股和UEM阳光,将是最大受惠者。





Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date:19/08/13

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