Saturday, July 20, 2013

CRCT 1H13业绩亮丽; 在北京购入新商场

CRCT 1H13业绩亮丽; 在北京购入新商场
文: 陈挚文 (译:麦美莹) 2013年07月19日 企业摘要
随着新加坡的房地产投资信托(REIT)最近受到抛售,嘉茂中国商用产业信托(CapitaRetail China Trust,以下简称CRCT)的股价从2013年2月的1.875元高峰跌至1.32元谷底,之后才出现回弹,在2013年7月18日,以1.485元收盘。CRCT的1H13业绩亮丽,再加上它最近宣布其组合将添加新成员,那么,CRCT的股价将会进一步升高吗?

CRCT是新加坡首个及唯一一个在新加坡上市的纯中国零售商场REIT ,它在7月18日公布了2013年上半年的业绩。刚在不久前,CRCT宣布收购了在北京南面的首地大峡谷购物中心(Grand Canyon Mall),为其不断增长的16亿元资产组合再添一员,其组合里的资产大部份是位于中国的首都内。


最新业绩
在截至2013年6月30日的上半年里,CRCT报毛收入年比增加4.3%至7,930万元;而净产业收入则攀升3.9%至5,230万元,主要原因是凯德西直门、凯德望京及凯德赛罕等商场获得较佳的租户,令组合的租金回升,以至租户的销售额及商场人流增多。可是,凯德民众乐园由于正在进行资产提升工程,其所提供的贡献减少。不包括凯德民众乐园,毛收入及净产业收入年比将会分别上升7%及8.3%(以人民币计算)。

可分派收入年比增加5.9%至3,520万元,而每单位派息(DPU)则从4.82分年比下跌2.7%至4.69分。基于CRCT在7月18日的1.485元收盘价,这意味着年度派息率为6.4%。不包含在2012年10月私下配售的5,700万个单位,DPU将会为5.08分,年比提高5.4%。

CRCT的财务状况依然稳固。其负债比为23.5%,比上个季度的25.4%为低,而利息覆盖率为9.1倍。平均借贷成本从2.51%微增 至2.58%,但依然是在3%的标准之下。截至2013年6月30日,现金与现金等值物为9,820万元,而每单位净资产值为1.47元。

财务重点



凯德民众乐园第一期资产提升计划
凯德民众乐园的第一期资产提升计划(AE 1)在2013年7月开始动工。值得一提的是,截至6月30日,出租率下跌至65.2%,由于为方便AE 1进行,现有客户的到期租约没有更新。

商场内部将会全面提升以改善购物气氛及加强公司的竞争力,工程将会在2014年5月完成。

CRCT的管理层预期凯德民众乐园的毛收入及净产业收入在工程完成后将会提高,就正如凯德赛罕在2010年从主租户转型为多租户商场 的成功例子一样。

在中国购入的新商场
在2013年7月15日,公司提议从凯德商用产业(CapitaMalls Asia)购入在北京南面的首地大峡谷购物中心,总投资成本为18亿2,000万人民币或大约每平方公尺2万6,000人民币,总楼面面积(不包括停车场)为7万平方公尺。基于购入价,该商场目前的年度化净产业收入率(NPI)大约为3.5%。

截至2013年4月,出租率为92.7%,而预期明年的出租率将会接近100%。占每月租金收入的27%租约将会在今个月及今年尾之间到期,让CRCT有机会可以提高租金,因为这些租约有超过90%的租金是在市场价格之下。长期的NPI大约是定在7至8%。

北京丰台区的首地大峡谷购物中心一览表



更重要的是,购买资产让CRCT可以运用资金来提升回报。部分收购金额会通过从2012年10月私下配股的收益来融资,额外资金将会通过新债务及发行证券来筹集。在购入新商场后,CRCT在中国将拥有10个商场,其中5个位于北京。这项交易预期会在1H14完成。

从宏观角度来看,管理层认为中国最近出现的信贷紧缩不会对公司带来负面的冲击,而娃哈哈集团宣布计划在未来3至5年于全中国开设100座新商场的消息,公司对其可能面对的供过于求风险也处变不惊。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: sharesinv.com
Publish date: 19/07/13

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