Saturday, July 20, 2013

淡市? 旺市? 房势抢先看

淡市? 旺市? 房势抢先看
Created 07/19/2013 - 14:19
第13届全国大选落幕后,大马房地产市场出现了变化,尤其是投资取向以及政府对打房的新想法。

经历了两年余的房价飙涨及大选前后稍歇微喘后,我国房地产市场的前景,究竟是再一次蓄势待发或将面临“淡市”,众说纷云,投资者及购产自居者捉摸不着。

《南洋商报》配合即将在9月举行的南洋产业展,邀请了4位发展商出席圆桌会议,尽情详谈眼下的房地产市况。


无论市场走势淡或旺,展商界普遍认为,我国房产价格与区域房产比较仍属偏低,是一大优势。

专家授招 买房必看 洞察房市先机

大选后,尘埃落定,房产市场之前放软的趋势又有了生气。

翻开报章,新楼盘的广告多了,发展商销售厅的人潮又多了。

只是,房产价格过去两年涨了几成,是否已触顶?最近,国人似乎有转向海外投资的趋势,如此一来,国内资金会否萎缩?外国投资者踊跃到我国购房是祸是福?传言,政府会有的新打房措施,包括徵收新税金以及再收紧融资配套的管制,这又会否再次浇熄市场刚刚重燃起新热情?

配合第三届南洋产业展(Nanyang Property Fair),《南洋商报》举办了一项圆桌会议访谈,由隆雪中华总商会常务董事兼建筑及地产组主任胡汉林主持。

特邀来自马星集团(Mah Sing Group)、怡克伟士(Ekovest)、MCT集团和完美金鹰(Perfect Eagle)的代表,一同探讨大马房地产前景。

隆雪华商会常务董事兼建筑地产组主任胡汉林:胡
怡克伟士董事经理林景清:林
马星集团中马营销和客服总监苏庆和:苏
MCT集团执行董事拿督吴明权:吴
完美金鹰发展高级总经理林瑞隆:隆

资金转外国不足惧

胡:近年来,大马房市百花齐放,从廉价楼房、共管或高级公寓、有地产业、别墅等,都深受国人喜爱。然而,投资者的足迹也开始朝国外发展,反倒国内买气没那么旺盛。

日前就有报道指大马投资者在美国产业投资中位居前10名,这是否意味着国人有着雄厚的资金?同时,大马投资者转向外国投资房产,是否反映市场对我国房产市场信心不足?

林:大马人逐渐走向世界投资是事实;其实不仅美国市场,到伦敦走一趟,随处可见大马房地产投资者的踪影。

有关资金外流实属大选前的现象,大选尘埃落定后又是另一番情景。

大选前,大家免不了担心政治海啸会影响市场运作,资金纷纷移至国外,但如今他们都逐渐回归。最明显的例子是依斯干达特区,企业间的联盟及合作关系带动我国经济起飞。

投资量力而为

吴:国人的财力不容忽视,尤其是富人、大企业和公积金局等等,都踊跃在海外投资房产。他们除了买住宅,像投资机构或公积金等,也大手在买可以收租的商业大厦。

但对于一般投资者,我想提醒大家须量力而为,应投资能力范围内的产业为上策。尤其是首购族,在签约订购房子时,必须先估算本身的借贷能力。我们看到一些年轻购屋者没有做好财务预算,下订后无法取得银行融资。

中价单位需求仍高

胡:国内屋价过去两年上冲几成,市场又不断传出房市会放缓的消息,而且政府似乎有意再收紧融资等便利,以及打算徵收新税金。市场关注这些利淡消息和因素,在屋价快步攀升之际,会否真的令市场冷下来。

屋价有没有触顶的隐忧或是高价单位难销的情况?

大选前,房地产市场似乎稍有放缓,大选后是否已完全恢复?

隆:数据显示,价位介于100万令吉以下的房地产较受欢迎,如果是中价单位需求更高。

根据我们的观察,价格越高的房子,例如150万令吉以上的单位,订购的确较为缓慢。

但这也是健康的现象,毕竟高端市场的规模和需求比中高价小;当然100万令吉以下的房子,需求会更大。

苏:大选前众说纷纭,促使投资者担心房价会受到影响,因此当时的市场较淡静,多数选择静观其变。

依区豪宅热卖

尤其是100万令吉至150万令吉产业,在大选前的确放缓,但大选后市场就逐渐恢复。

但是现在,我觉得100万令吉或以上的单位买气并不弱,主要是看地点。

例如我们不久前在依斯干达特区Medini推出的Meridin,在正式推介前已有许多人登记并预付订金,结果我们因为单位有限,只能通过抽签让真正的投资者选购。

我们在新山举行的预售会上,几个小时,75%单位就被订去。目前,这些订购者都已签了买卖合约。

基建带动产业价格

胡:国阵续掌权,经济转型执行方案(ETP)将连续推行,并为建筑领域带来上修的机会。国阵在大选宣言中的建造可负担房屋、扩充铁路网络、打造更多道路和高速公路、净化水源和美化河道,都有利房产业。

多项重大工程尤其有利房产市场,这包括捷运2、3线、西马半岛南部双线铁路、西海岸高速大道(WCE)和莎阿南轻快铁延长线等已

苏:我认为,相较于中国及香港,大马房地产价格并不高,反之仍有许多发展空间。

所以,最近我们看到很多外国人来我国投资房地产,这现象是很正常的,也反映出这些外资对我国的信心以及我国房产的优势。

交通网对房价的牵制很大,房产能不能升值,与交通网脱离不了关系。

因此我们相信在政府更大力发展公共交通这一环,例如新的捷运和快铁等等,最后也将带动房价上升和需求。

尤其在依斯干达特区,我国和新加坡政府已同意,将新加坡的捷运线连接到这里,到时必定又是另一大激励因素。

政府强力推动

林:是的,对房地产市场来说,政府的推动和鼓励措施很重要。

例如依斯干达特区,过去多年来虽然有在推动,但政府比较着力发展和主动后,看到当地的需求迅速增加,这主要是信心问题。

透过依斯干达特区经济区和首相署经济策划组(EPU)的许可下,多家外国投资者开始放眼依斯干达特区。

其中最强大的投资者是来自中国的碧桂园,其次为新加坡等地。

房价受控不需打房

胡:大马的房价愈见升高,高居不下的房价让国人难觅窝,有居民协会指这是投资者故意“炒楼”所致,这是否属实呢?

尽管大马房地产市场有外国投资者注资购产的趋势,但其实有更多的投资者被拒于门外。

政府在房产市场的管制或是抑制房价的措施是否过火?

苏:我认为,就目前情况,政府不需要打房。大马房价在区域中仍属中下,我不认同那是被蓄意炒高的说法;目前的走势,也反映出国人对房产的需求比供应高许多。

政府一再有新条例来抑划房价,例如产业盈利税、或是银行借贷条件等限制,会让外资投资者止步。

吴:房地产买卖是刺激经济重要的一环,就目前市场而言,大马房产前景一片光明,不能贸然打乱好势。

我不否认,不健康的注资的确隐藏危机,过度投资会引起市场动荡,政府及国家银行等相关单位必须留意。但投资者若是有能力,那就另当别论。过于打压会促使经济衰退,这并非良策。

房产价格飙升的原因不外乎市场需求,政府若想要房价取得平衡,那就得从建筑有品质且价格相宜的房产着手。

这是自由买卖市场,有需求自然会有供应,而投资并非儿戏,动辄数十万至数百万令吉,绝不能说成是“炒楼”。

假如要说融资这部分的管制或银行一般的做法,我们发现很奇怪的现象,银行这边厢推搪借贷予欲在此购产的外国投资者,另一边厢却让国人借贷到国外投资。

偏激吓跑外资

林:我附和这个说法,国家政策的确不宜过于偏激,这将影响吸引外资及我国的经济。

许多外国投资者耳闻及亲身体验在大马借贷的种种困扰后,开始却步,久而久之就影响整个市场运作。

向外国投资者增收繁重税务会让他们止步。欧洲国家的投资运作已有停缓的迹象,反之亚洲国家正在蓬勃发展,所以政府不应错失良机。

无论是中国或新国投资者,如果我国政策反对或限制他们的注资,他们不会因此而沮丧,反之转到他国投资。

这样反而会减少外资,我国的经济也会因此间接受影响。



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 19/07/13

No comments:

Post a Comment

Warren E. Buffett(沃伦•巴菲特)
Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful
别人贪婪时我恐惧, 别人恐惧时我贪婪
投资只需学好两门课: 一,是如何给企业估值,二,是如何看待股市波动
吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)
“错过时机”胜于“搞错对象”:不会全军覆没!”
做自己熟悉的事,等到发现大好机会才投钱下去

乔治·索罗斯(George Soros)

“犯错误并没有什么好羞耻的,只有知错不改才是耻辱。”

如果操作过量,即使对市场判断正确,仍会一败涂地。

李驰(中国巴菲特)
高估期间, 卖对, 不卖也对, 买是错的。
低估期间, 买对, 不买也是对, 卖是错的。

Tan Teng Boo


There’s no such thing as defensive stocks.Every stock can be defensive depending on what price you pay for it and what value you get,
冷眼(冯时能)投资概念
“买股票就是买公司的股份,买股份就是与陌生人合股做生意”。
合股做生意,则公司股份的业绩高于一切,而股票的价值决定于盈利。
价值是本,价格是末,故公司比股市重要百倍。
曹仁超-香港股神/港股明灯
1.有智慧,不如趁势
2.止损不止盈
成功者所以成功,是因为不怕失败!失败者所以失败,是失败后不再尝试!
曾淵滄-散户明灯
每逢灾难就是机会,而是在灾难发生时贱价买股票,然后放在一边,耐性地等灾难结束
  • Selected Indexes 52 week range

  • Margin of Safety

    Investment Clock

    World's First Interactive Investment Clock