Saturday, July 27, 2013

投資高手 不會賺盡最後一塊錢

投資高手 不會賺盡最後一塊錢
2013年7月27日
【明報專訊】有人說,投資最難掌握的是出市和入市的時間,因為就算能掌握影響市場大方向的因素,也很難評估有關因素會何時才完全發酵,以至不是太早,便是太遲上車和落車。若行動太早,不是要捱價,便是太早收割,錯過煙花最燦爛的一刻,但反應太慢,卻又可能輕舟已過,錯過了低價入市,又或要逃生時,火已燒到埋身。

比如在2002年底時,有「樓神分析員」之稱的林奮強曾到筆者公司演講,說樓價已快見底,但到2003年卻出現SARS的終極一跌,樓價才展開長逾10年的大升浪,也就是說2002年聽林奮強建議入市買樓,仍要捱一段價。然而,在SARS後樓價回升時,不少人卻懷疑只是虛火,到了驚覺樓市已轉勢後,卻又已錯過最佳的入市時機,徒呼奈何。


利好樓市因素漸消失

今時今日,香港樓價較2003年時已翻了兩番,支持樓價過去10年大升的因素,似乎也開始出現變化,但樓價是否已見頂,卻又很具爭議。先說息口,低息無疑是支撐近年樓市最強的因素之一,但美國開始放風會退市,最後也必會導致息口回升,但確實日期卻是誰也說不定,但是否說不定,便不必去加以理會呢?

再說供應,2003年樓市最低迷時,政府全力支持托市,停建居屋,停賣地,之後更將主動賣地改為勾地制,以至新樓落成急跌,配合前述的低息環境,樓價終升破97年時的高位。

潛在新供應 6年來最多

然而,新一屆政府已改變了對樓市的態度,由托市變成打壓,先是透過各式不同的印花稅,將炒家趕離樓市,第二階段更連長線投資者和非港人買樓也隔離。同一時間,則將勾地制取消,變回主動賣地,令到樓市在未來數年的潛在供應開始回升。

根據昨日運輸房屋局公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」顯示,截至2013年6月30日為止,本年第二季潛在新供應單位數目(包括建築中未售出私人單位數目、已落成而未售出單位數目及已批出土地而仍未動工單位項目)共7萬伙,較本年第一季的6.7萬伙增加3000伙之外,更創自2007年第三季以來的近6年新高,可見新供應數目逐步上升。

樓市乾升 非好現象

從以上數據顯示,影響香港樓市大方向的一些基本因素,確已在改變,不過何時才會對香港樓價構成重擊,卻是難以準確預測,只是樓價近3年雖然仍是大漲小回,但成交量卻不斷萎縮,形成「乾升」現象(圖1),這固然可能是一些業主因為被額印所綁而未能放賣單位,也有因為額印不想換樓,以至放售盤源減少所致,但同樣也反映有買家不願高價追貨,才形成價升量跌。

相對私樓市場,近兩個月獲得「白居二」資格的買家開始入市,以至二手居屋連同公屋的整體成交急升(圖2),並因此而搶高二手居屋和二手公屋的價錢。不過,代理指近一周「白居二」成交也已開始放緩,因為多了居屋業主放售單位,居二和公屋的樓價,也可能接近見頂。

超人四叔買地克制 具啟示

在投資市場上,大戶通常在接近低潮時愈買愈低,並在近頂時愈賣愈升,皆因大戶要食大茶飯,轉身也較慢,所以並不希望真正可以撈底摸頂,這與一般散戶都希望可最低價買入,並在最高價賣出不同,而事實上散戶因希望撈底摸頂,最後反而是錯過好的入市和出市時機。

「超人」李嘉誠最近為旗下的百佳超市作「策略性評估」,即是等同賣盤,有分析說超人此舉可能是對香港營商環境變得政治化,因此心灰意冷的撤資部署,也有說是因為百佳在香港的擴展空間有限,盈利再也難以有明顯增長,現時高價賣盤套現,可將資金投入更有前景的地區和其他行業。筆者認為,如是後者,便正正反映「超人」做生意的前瞻眼光,不會等到生意走下坡時才轉身,而是在近見頂前,已會諗計脫身,不會磨爛蓆地希望賺到最後一塊錢。

對於樓市,似乎「超人」的部署也如百佳賣盤一樣,雖然樓價仍在高位徘徊,但近半年未有購入香港任何一塊地皮,卻是第一個在今年3月時已率先減價賣樓。除了「超人」,恒基地產(0012)主席李兆基近半年也只賣樓沒有買地,這兩位投資高手的部署,對那些在樓價高位仍希望可在樓市賺得最後一塊錢的人士,是否有一些可以值得借鑑的地方?

撰文﹕陸振球

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Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 明報
Publish date: 27/07/13

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