Saturday, March 23, 2013

泡沫,似近还远?


泡沫,似近还远?
Created 03/22/2013 - 13:24
这几年,不断听到大马房产价格好贵的抱怨,要拥有自己的家,似乎难若登天。

当房贷成为肩上沉重的压力,收入又追不上房价增值步伐时,“大马房产是否趋近泡沫?”的言论,便不绝于耳。

究竟,什么是产业泡沫,我们离它是近、是远?

房地产泡沫难测试



“房子好贵,如果不是父母已留下产业,不然我不知要打工多少年,才有房子住。”刚投入职场工作的小柔,提到房价便眉头深锁。

许多刚出社会的年轻人,都和小柔一样,大叹买房难。

我们的负担能力不断降低,还是主观意识作祟?又或是房地产泡沫正慢慢成形?

2008年,美国刮起次贷风暴,对许多国家来说无疑是一记当头棒喝,目前各国政府都在努力捍卫基本面,以免不小心吹起来的泡沫,一戳就破,造成难以收拾的局面。

美日泡沫拥3共同因素

日本央行副行长西川清彦(Kiyohiko Nishimura)曾在国际会议上指出,虽然不是每次房地产泡沫爆破一定会造成金融危机,但日本1990年代的房地产泡沫及美国2000年代的房市泡沫,其后都出现对整体经济影响深远的金融危机,因此让市场更关注产业价格的走势。

这两个泡沫有三个共通因素,即:人口结构、房地产价格以及实质贷款情况。

货币政策控制效益不大

在泡沫成长后期,利用货币政策控制贷款继续膨胀已经太迟且效益不大,反而会令延后的泡沫爆破时,对整体经济产生更大杀伤力,何况人口结构问题绝不可能透过行政指令在短时间内修正。

美国联储局主席伯南克曾说过,产业的价值是可以观察的,但产业的回酬却难以估计,这个论点也道出市场在观察泡沫时的难度。

一般上,有几个方式可用来检视产业的基本面价值,最常见的方法,便是计算房子的可负担能力。

美国产业顾问公司Demographia每年都会针对全球英语城市房屋可负担能力,做出调查报告,它所提供的数据也成为检测泡沫的参考之一。

大马人买房要4.6年

Demographia2012年的调查结果显示,大部分报告中的城市去年经历了房价合理化的现象。

调查公司发言人贺礼巴菲迪斯表示:“房价不合理的城市,均有可用地短缺的现象发生。市场需求本身不会造成房价暴涨,在需求出现后,缺乏满足需求的产品市场才是房价提升的主凶。”


港人须不吃不喝12.6年

在调查的全球325个大城市中,香港不仅登上榜首,而且其房价负担水平已经达到家庭年收入的12.6倍,意即香港人要不吃不喝12.6年,才有能力拥有一间产业,突破美国洛杉矶2007年时创下的最高纪录。联昌国际投资研究提供的数据显示,以房屋平均价格对家庭收入为计算基础,大马的可负担能力为4.6倍,即大马人需要4.6年的时间,购买一间中价房屋。

这是区域中的最低水平,甚至还低于泰国(6.7倍)及印尼(5.9倍)。

另外,就算是国内房价最高的吉隆坡,可负担比率也仅为7.4倍,仍然低于区域11.4倍的平均水平。

可负担能力不断改善

目前市场各有说法,有人觉得薪酬赶不上房价升速,也有投资银行拿出数据证明,随着工资提升,我们的可负担能力其实正不断改善。

MIDF投资研究主管祖克菲力说:“家庭的收入自1990年初便不断增加,但产业价格增幅平均仍属温和,贷款利率也偏低,整体来说大马房屋的可负担水平已经逐步改善。”

他指出,再加上2008年,原产品价格高涨,带动大马人口的收入,进一步提升大马人的可负担能力。

“虽然产业价格在过去几年不断走高,但大马的可负担能力目前还是属于舒适水平。”他乐观答道。

另外,大马的房屋可负担能力虽稍有转下迹象,并开始回到97金融危机前的水平,但祖克菲力强调,除了高档公寓及办公室之外,产业市场不太可能出现大回调。


登嘉楼只需2年 吉隆坡人需7.4年买房



联昌国际引述一份调查指出,大马人的月薪平均为4025令吉,2010年大马的房屋市场的平均成交值达22万3270令吉。

以地区分析,登嘉楼的只需要2年就可买到房子,吉隆坡最高,达7.4倍;2010年吉隆坡及登嘉楼的平均房屋价格,为48万8536令吉及7万4064令吉。

一直申诉被房价过高,担心无法买房的大马人,相信看到上述数据会稍微松一口气,即使在屋价高昂的吉隆坡,努力工作存钱,不用8年就能圆梦,若在登嘉楼2年就可买房。

不过,Demographia在报告说,房价负担水平在家庭年收入的3倍以内,才达到负担得起的标准。当这一比例达到5倍或以上时,该城市的房价则难以负担。

可负担能力创新高

联昌国际分析员对房地产前景非常乐观,并提出若以平均收入及房贷为计算基础,可负担能力其实已经升至历史最高。

在低利率环境的大前提下,房产价格自90年代亚洲金融风暴后涨幅便低于家庭收入,是提升负担能力的因素。

分析员说:“1997年至1998年的金融危机之后,产业价格便低于家庭收入;另外,借贷利率也滑落将近一半,并仍然处在低点。”

房价走势超越家庭收入 低借贷率抵消影响

目前,巴生谷产业价格的平均增长率为4.5%,家庭收入则为4%,虽然房产价格的走势略高于家庭收入,但低借贷率却抵消了房产升值率超越家庭收入的影响。

联昌国际对于产业前景十分乐观,根据观察房地产的行情,并取得统计数据后发现,雪兰莪及柔佛州的公寓及组屋在1996年至2010年的14年内,平均增值速度缓慢。

购买力料比1996年高

“在计算通胀及收入增长后,现在的购买能力料比1996年更高。”

这14年里,雪兰莪平均增值率仅为0.3%,柔佛增长率为0.9%,增幅远远落后2.5%通胀增长率及4.2%家庭收入扬升幅度。

“这或解释,扣除通胀之后,目前雪兰莪或柔佛购买公寓与组屋的价格,已经比1996年还低,但这并不代表是市场出现泡沫后的结果。”

该行主管黄大任强调:“我们不否认某些地区的产业价格太高,租金升值速度却很慢,导致资本回酬走低,但这仅是几个地区,整体市场仍然属于可负担水平。”

他说,大马有很多专门对准大众市场的廉价房屋、公寓、组屋及排楼。

不过,在产业投资市场有多年经验的投资者兼《你能在产业市场致富》(You can Become Richin Property)作者余广财博士在接受《南洋商报》访问时,却提出了不同的看法,据他观察,有许多的屋价已经走高至与薪水不成比率的价位。

他说:“薪酬的涨幅无法追上产业的增值速度。当大部分大马人无法负担一般屋价时,产业市场便会自行回调。”




打房奏效高档产价下滑

近期高档产业的价位也开始往下滑,市场一直担心的泡沫,是否正在悄悄形成?

戴德梁行在一份报告指出:“消费者显得相当谨慎,而且仅对特定地点的产业进行投资,政府的打房措施似乎已经奏效。”




绝对不是泡沫迹象

MIDF在报告说,过去几年供应过剩的问题,导致吉隆坡城中城及满家乐一带的公寓,出现价格滑落的现象。

一名房产经纪也告诉本报:“政府加强贷款条例后,要买房更困难,尤其是高档房产,更是首当其冲。”

虽然高档房产的营运环境已不及往年,但投资银行强调,这并不是泡沫迹象。

联昌的黄大任强调说,吉隆坡城中城及满家乐的价格经历相当的调整,主因是供应过剩,他们也是影响吉隆坡地区产业滞销的主要因素。

他说:“上述地区的产业供应庞大,在2008年/2009年的金融危机之后,更加速了供应过剩的情况,继而导致价格滑落。发展商低价脱售产业,以便‘售罄’旧房产,现在他们也倾向发展面积较小的公寓,但这绝对不是泡沫。”

巴生谷屋价2010年突扬升

MIDF投银也说,巴生谷的屋价过去一直都趋向缓慢,但在2010年却突然扬升。




大马产业价仍低

该行以每平方尺的价格与邻国市场相比,大马目前的产业价格仍然相当低,MIDF因此预料,过去两年产业价值走升,不排除只是调整基本面的现象。

CBRE的克里斯伯恩说:“截至去年第二季,吉隆坡大约5万7850个公寓项目的价值都介于或高出每平方尺350令吉,大约21%的公寓属于‘豪华’型。”

他说,当中大部分即将推介的新公寓都是高档类型,每平方尺价格介于500至799令吉,因此在中期内会看到供应大量增长。

“不过就算如此,巴生谷第二季的住房产业供应为174万单位,仅比去年同期微扬0.4%。

另外,供应增长步伐,自2006年开始就明显下滑,这显示市场所担心的泡沫,其实并不存在。”


滞销问题未消除



房产前景虽然没有想象的糟糕,但滞销问题仍存在,尤其柔佛一带特别严重。

黄大任说:“大马的滞销问题并不会在短期内消除,大马目前未售出的产业平均为55%,其中柔佛高达88%,雪州因人口不停增长,因此仅有29%;吉隆坡则达65%。”

他说:“政府一再鼓励产业翻新活动,以便吸引人回到城市地区,但是要把所有的房屋都填满,却需要时间。”

马兴业金融研究分析员认为,政府将产业盈利税(RPGT)上修5%的举措,不会冲击产业需求和产业市场的长期增长表现。

此外,他说:“产业盈利税仅调高5%,也能避免影响市场情绪。”

“更高的产业盈利税将提高产业投机者的交易成本,特别是在购买后5年内脱售产业的人士。这或许有助减少产业市场的投机活动。”

产业价还可翻一倍

市场开始露出走缓迹象,但仍有券商强调,产业价值预料还有能力再增70%至100%,有关泡沫的观点,也已夸大其实。

黄大任在报告指出,由于可负担能力已经创下新高,再加上住宅产业的供应不多,因此大马的住宅市场预料要再增70%至100%,才会导致可负担能力,降低至1987年至2000年的水平。

至于巴生谷一带,则要再扬50%至80%,才会走低至亚洲金融危机前的可负担水平。

联昌在报告说,在计算了通胀率、家庭收入增长率后,相信住宅型产业将继续增值。

报告指出,由于土地的面积有限,因此新的有地房产供应减少,促使二手市场的价格走高。

有地产业价格走高

分析员说:“大马人大部分都在有地产业中长大,但是大马的土地越来越少,因此有能力的买主愿意支付更高的金额,购买排楼,结果导致有地产业价格走高,Desa Park City便是很好的例子,当地的有围栏产业,价格可达200万令吉以上。”

CBRE(大马)也观察到这点,该行执行主席克里斯伯恩在调查中说:“吉隆坡及雪兰莪一带可发展的土地已经越来越少,所以新的产业计划都往更偏远的地方延伸。”


Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋财经
Publish date: 22/03/13

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